房地產開發(fā)企業(yè)是房地產開發(fā)經營活動的組織者和承擔者，擔負著開發(fā)過程的組織、指揮、協調 與控制的職能。房地產開發(fā)是指取得土地使用權并在其上改造、生產和建設的過程，它的根本原料是 土地，它的產品是不動產（包括土地和建筑物）。經營是指在開發(fā)的全過程中運籌資金、開辟市場、 組織指揮生產、進行銷售和服務的經濟活動。從房地產開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務特點看，這類企業(yè) 是間接的生產指揮者，是向顧客提供房地產產品和服務的經營者，而不是實物產品的生產者。 房地產開發(fā)企業(yè)應處理好企業(yè)與外部的關系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關系，企業(yè)絕大多數職員從事的工作也是處理和協調這種關系。 房地產開發(fā)企業(yè)的對外經營活動是通過內部管理來實現的。圍繞經營活動所進行的計劃、指揮、 協調、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質量管理和質量保證標準所指的對象。因此，房地產開發(fā)企 業(yè)的貫標認證應側重于經營質量和服務質量，而非針對實物產品——房產品的質量。 房地產開發(fā)企業(yè)的內部行為和活動過程 ISO9000認證的重點是房產品質量，也是企業(yè)管理和貫標認證的終目標。從表面看，房地 產開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現場進行質量監(jiān)督，對施工組織設計和施工工 藝工序進行的確認和改進，對直接影響房產品實體質量的人、機、料、法、環(huán)五大因素進行的監(jiān)督管 理，對產品的過程質量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對終產品進行的多道驗收（竣 工驗收、交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產開發(fā)企業(yè)參與了實物產品的生產，并對自己經營的 房產品實體質量進行了直接調控。其實，即使房地產開發(fā)企業(yè)在施工現場查出了質量批漏，改進了施 工工藝，提高了房產品實物質量，也不意味著這種現場監(jiān)督檢查是房產品質量提高的決定因素，房產 品實物質量的形成過程也不會成為房地產開發(fā)企業(yè)的內部過程或與分承包方的共同生產過程。 不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業(yè)的內部過程 和活動。房地產開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯系主要通過合同的形式實現：通過采購合同完成與 承包方之間的產品交付、資金支付、信息聯系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產品交付、資 金支付、信息聯系和反饋等。因此，房產品實物質量的形成過程是在房地產開發(fā)企業(yè)內部過程之外完 成的，不是房地產開發(fā)企業(yè)貫標認證的重點，其重點是內部行為和活動過程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購的范疇 房地產開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進行隱蔽工程質量 驗收檢查的權利，也賦予了發(fā)包方有隨時檢查分承包方作業(yè)質量和進度的權利。同時，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產品的義務，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務。所以，合同的執(zhí) 行過程對房地產開發(fā)企業(yè)來講是一種采購過程。 ISO 9000族標準規(guī)定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產開發(fā)企業(yè)對施工現場的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產品特性不同于一般產品，這種采購驗證過程相對 復雜、特殊和重要。房地產開發(fā)企業(yè)對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采 購產品質量的確認和驗證行為，與一般普通產品的進貨檢驗和采購驗證的性質相同。 房地產ISO9000認證應將其所從事的施工過程質量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據監(jiān)理合同完成對監(jiān)理方所提供服務的采購 開發(fā)商聘請監(jiān)理公司來履行對房屋質量的控制是一種趨勢。監(jiān)理方與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務。 監(jiān)理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務在內的實物房產品，監(jiān) 理委托合同采購的是一種由監(jiān)理方提供的服務。因此，應通過委托合同，把本屬于房地產開發(fā)企業(yè)的 采購及采購驗證工作轉化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應由房地產開發(fā)企業(yè)承擔的對 房產品的采購驗證責任，絕大部分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔。所以，房地產開發(fā)企業(yè)在貫標 認證中應該謹慎而正確地處理好對監(jiān)理方所提供服務的采購控制。 提高開發(fā)經營的服務質量 房地產開發(fā)企業(yè)是經營企業(yè)而非生產企業(yè)，雖然提供的是質量要求高的房產品，但改變不了經營 服務的根本性質。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質勘測委托、工程設計委托、形象策劃委托、市場調查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產市場的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè) 機構來完成。房地產ISO9000認證應越來越側重于對合同的管理，通過對企業(yè)履行合同過程的質量的 控制，達到間接控制實物產品質量的終目的，更好地為顧客服務。

《ISO14000環(huán)境管理體系》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《ISO14000環(huán)境管理體系（48頁珍藏版）》請在人人文庫網上搜索。 1、ISO14000環(huán)境管理體系,序言,經濟發(fā)展在依賴環(huán)境和自然資源支持的同時，又對環(huán)境質量產生著不利的影響。20世紀下半葉，人類的發(fā)展已經在全球范圍內威脅到人類自身的生存環(huán)境，突出表現在環(huán)境污染、生態(tài)惡化及過度浪費造成的資源短缺方面。1992年世界100多個 首腦，聚集在巴西的里約熱內盧，召開聯合國高峰會議，簽署了“二十一世紀行動綱領”，并提出了“可持續(xù)發(fā)展”模式，開創(chuàng)了環(huán)境保護的新時期。,環(huán)境具有相對性人類環(huán)境形成自然環(huán)境與人工環(huán)境功能生活環(huán)境及生態(tài)環(huán)境環(huán)境的定義影響人類生存和發(fā)展的各種天然的和經過人工改造過的自然因素的總體，包括大氣、水、海洋、土地、礦藏、森林、草原、野生生物 2、、自然遺跡、人文遺跡、風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、城市和鄉(xiāng)村等。,環(huán)境,資源-人類賴以生存和發(fā)展的生態(tài)過程和支持系統(tǒng)。資源分為有限資源和無限資源有限資源可更新資源：可再生(動植物)、可循環(huán)補充(水、土壤)、可更新的不可更新資源：可回收(金屬礦物等)、不可回收(石油、天然氣等)無限資源：如太陽能、潮汐能、風能、海水、地熱等數量豐富穩(wěn)定且用之不竭的資源,資源,資源,資源-人類賴以生存和發(fā)展的生態(tài)過程和支持系統(tǒng)。包括：水、氣、熱等自然物質系統(tǒng)；農業(yè)生態(tài)系統(tǒng)；森林、草原、淡水、沿海等生態(tài)系統(tǒng)；水產資源；陸地野生動植物資源。資源分為有限資源和無限資源有限資源可更新資源：可再生(動植物 3、)、可循環(huán)補充(水、土壤)、可更新的不可更新資源：可回收(金屬礦物等)、不可回收(石油、天然氣等)無限資源：如太陽能、潮汐能、風能、海水、地熱等數量豐富穩(wěn)定且用之不竭的資源對自然環(huán)境的污染和破壞，也是對環(huán)境資源的消耗，二者具有復合效應,分類環(huán)境污染和生態(tài)環(huán)境破壞消耗型、污染型、破壞型實質經濟問題和社會問題,環(huán)境問題分類及實質,現在世界上的環(huán)境問題,溫室效應和氣候變化臭氧層破壞酸雨水資源危機海洋污染森林減少耕地資源危機非農業(yè)占用、土壤沙化、土壤侵蝕、積水和鹽堿化生物多樣性減少,城市環(huán)境問題水（供水、排水）電（供電、電訊）熱（供熱、排熱）氣（供氣、排氣）路（ 4、道路和交通）環(huán)境建設、城市防災、園林綠化等,現在世界上的環(huán)境問題,世界上十大公害事件,比利時馬斯河谷事件（1930/12/1-4）日本熊本水俁病事件（1953-1956）美國洛杉磯光化學煙霧事件（1940初）美國多諾拉事件（1948/10/26-31）英國倫敦煙霧事件（1952/12/5-8）日本四日市哮喘病事件（60年代）日本富山疼痛病事件（1955-1972）日本北九州市愛知縣米糠油事件（1968/3）印度博帕爾事件（1984/12/3）烏克蘭切爾諾貝利核電站污染事件（1984/4/26）,比利時馬斯河谷事件1930年12月1日至4日，比利時馬斯河谷工業(yè)區(qū)。工廠排出的 5、氣體在近地層積累。據推測，大氣中二氧化硫濃度達到每立方米25至100毫克。3天后有人發(fā)病，表現為胸痛、咳嗽、呼吸困難，心臟病、肺病患者殘廢率 。洛杉磯光化學煙霧事件40年代初，美國洛杉磯市的250多萬輛汽車共消耗汽油1600萬升，向大氣層排放大量廢氣。廢氣在陽光作用下，形成以臭氧為主的光化學煙霧。,世界上十大公害事件,世界上十大公害事件,多諾拉事件多諾拉事件1948年10月26日至31日，美國賓夕法尼亞州多諾拉鎮(zhèn)。該鎮(zhèn)處于河谷中，大氣污染物在近地層積累，發(fā)病者5911人，占全鎮(zhèn)人口43%，死亡17人。倫敦煙霧事件倫敦煙霧事件1948年10月5日至8日，英國倫敦市被濃霧覆蓋，使燃煤產 6、生的煙霧不斷積聚，4天中死亡人數較去年同期多1000人，支氣管炎、冠心病、肺結核和心臟衰弱死亡，分別為前一周的9.3倍、2.4倍、5.5倍、2.3倍。,四日市哮喘事件1961年，日本四日市。1955年以來，該市石油冶煉和工業(yè)燃油產生的廢氣嚴重污染城市空氣。1961年哮喘病在四日市發(fā)作，1964年出現哮喘病患者死亡，1967年一些患者不堪忍受痛苦而自殺。1972年共確認哮喘患者817人，死亡十多人。水俁病事件1953年至1956年，日本熊本縣水俁市。含甲基汞的工業(yè)廢水污染水體，使魚中毒，人食毒魚受害。中毒者283人，其中60人死亡。,世界上十大公害事件,疼痛病事件1955年至1972年， 7、日本富山縣神通川城。鋅、鉛冶煉廠排放的含鎘廢水污染了河流，灌溉農田后使稻米含鎘，居民食后中毒。1963年以前死亡人數不明。1963年到1979年共有130人患病，其中死亡81人。米糠油事件1968年3月，日本北九州市愛知縣一帶。生產米糠油時多氯聯苯混入油中，人食后中毒。16人死亡，受害者1.3萬人，并有幾十萬只雞死亡。,世界上十大公害事件,博帕爾事件1984年12月3日凌晨，印度博帕爾市郊“聯合碳化殺蟲劑工廠”45噸異氰酸甲酯氣體溢出，造成數百人在睡夢中死亡。一周后，有2500人死亡，15萬人接受治療，重癥者有4000多人。這一世界矚目的慘劇，是工業(yè)國的“公害輸出”帶來的惡果。切爾諾貝 8、利核電站污染事件1986年4月26日清晨，位于烏克蘭基輔北面大約130公里的切爾諾貝利核電站反應堆熔化燃燒，保護殼爆裂。當場死亡2人，204人受到輻射損傷。220萬人居住區(qū)受污染，13.5萬人被迫疏散。至1990年初，死亡人數達237人。放射性物質在歐洲上空至少漂游三周。,世界上十大公害事件,解決環(huán)境問題的根本途徑,控制人口加強教育強化環(huán)境管理依靠經濟實力和科技進步,我國的環(huán)境狀況,我國有500多座城市，大氣質量達到一級標準的不到1%我國有七億多人飲用污染超標水我國有三分之二的城市居民生活在噪聲超標環(huán)境中我國城市生活垃圾年產量1.46億噸，大部分未經處理隨意堆放我國荒漠面積有1 9、53萬Km2，每年有2100Km2論為沙漠人均森林面積0.11公頃，為世界平均的10%50年來，約有200種高等植物滅絕，400種野生動物瀕臨滅絕,我國的環(huán)境狀況,我國的環(huán)境狀況,環(huán)境管理的需要,立法和執(zhí)行利益相關方的壓力金融機構股東、員工環(huán)境利益團體、消費者、公眾意識，形象，聲譽責任管理公司形象對企業(yè)的影響責任、成本、生意中斷、負面宣傳、形象受損,競爭力產品和生產過程中的環(huán)境因素方面的競爭力對意識的影響環(huán)境行為的不同標準引起的貿易壁壘財務經濟杠桿（稅收、罰款）鼓勵減少污染政府、銀行和保險機構的鼓勵支持,環(huán)境管理的需要,環(huán)境管理的發(fā)展歷程,1972年：聯合國在斯 10、德哥爾摩召開“聯合國人類環(huán)境大會”1972年：聯合國環(huán)境署成立（UNEP）1984年：聯合國環(huán)境與發(fā)展委員會（WCED）“我們的共同未來”1987年出版1990年：可持續(xù)發(fā)展企業(yè)理事會（BCSD）“改變的進程”1992年出版1991年：國際商會制定了可持續(xù)發(fā)展憲章健全的環(huán)境管理16項原則,1991年：可持續(xù)發(fā)展企業(yè)理事會與國際標準化組織和IEC接觸，討論建立環(huán)境標準。 次ISO會議于1991年8月召開。1992年：聯合國環(huán)境與發(fā)展大會（UNCED）“21世紀議程和里約熱內盧宣言”1994年：標準/計劃英國標準（BS775）、歐盟計劃（EMAS）、國際標準ISO,環(huán)境管 11、理的歷程,ISO系列標準架構,ISO14000的主要特點,以市場趨向為前提強調法律法規(guī)的符合性強調污染強調持續(xù)改進強調系統(tǒng)化、程序化的管理和必要的文件支持自愿性可操作性可認證性方法適用性,環(huán)境管理標準化應遵循的原則,不增加貿易壁壘可用于對內對外的論證、注冊等回避對改善環(huán)境無幫助的任何行政干預彈性原則定位于中小型組織總數的80%產品的份額越來越大經濟建設中，越來越重要越來越積極參與全球市場受到壓力（消費者、政府等）確保認證審核員保持客觀性和獨立性,已公布的六個文號內容為ISO14001環(huán)境管理體系-規(guī)范及使用指南ISO14004環(huán)境管理體系-原理、 12、體系和支持技術通用指南ISO14010環(huán)境管理體系-通用原則ISO14011環(huán)境管理體系-審核程序、體系審核ISO14012環(huán)境管理體系-環(huán)境管理審核員資格ISO14040生命周期評價-原則和指導方針,ISO14000系列標準架構,實施與運行3*結構與責任*培訓、意識與能力*信息溝通*文件編制*文件管理*運行控制*應急準備與反應,策劃2*環(huán)境因素*法律與其它要求*目標與指標*環(huán)境管理方案,環(huán)境政策方針1,檢查與糾正措施4*監(jiān)測與測量*不符合，糾正與措施*記錄*EMS審核,管理評審5,持續(xù)改進,環(huán)境管理體系模式,手冊A層次,EMS 13、程序文件B層次,其他環(huán)境文件、表格、報告、作業(yè)指導書等C層次,按ISO14001標準描述環(huán)境管理體系的環(huán)境管理手冊,描述實施環(huán)境管理體系要素及所涉及到的各職能部門有關活動,詳細作業(yè)文件,環(huán)境管理體系文件結構,環(huán)境管理體系要求,環(huán)境管理體系要求共包括五大塊，17個要素環(huán)境方針：兩個承諾，一個框架對持續(xù)改進和污染的承諾對遵守有關環(huán)境法律、法規(guī)和組織應遵守的其它要求的承諾提供建立和評審環(huán)境目標和指標的框架規(guī)劃環(huán)境因素法律與其他要求目標和指標環(huán)境管理方案,實施與運行機構和職責培訓、意識與能力信息交流環(huán)境管理體系文件編制文件管理運行控制：對具有重大環(huán)境影響的活動加以 14、規(guī)范應急準備和響應檢查和糾正措施監(jiān)測違章、糾正與措施記錄：保存期限一般為兩年環(huán)境管理體系審核：少一年一次管理評審：少一年一次,環(huán)境管理體系要求,ISO14001的基本特征,將尾端污染治理轉為全過程的污染控制。強調建立完整的環(huán)境管理體系，納入總體管理。污染必須持續(xù)改進提高，不能一勞永逸。處理任何一件事都要講究程序，做到文件化。以現行環(huán)保法規(guī)為依據，重在確定環(huán)境因素。,環(huán)境管理體系咨詢程序,企業(yè)提出書面申請（并提交有關企業(yè)的環(huán)境背景資料）初訪（實地查看企業(yè)的生產現場，了解環(huán)境現狀）訂立咨詢合同書，商定工作計劃培訓（環(huán)境管理體系培訓、法律法規(guī)符合性培訓、建立體 15、系的方法培訓等）初始環(huán)境評審（指導識別環(huán)境因素，判定重大環(huán)境因素）企業(yè)環(huán)境管理體系文件編寫指導文件修改試運行（企業(yè)組織）內部審核指導管理評審指導模擬審核（認證）,如何分析環(huán)境因素,選擇產品、活動和服務確定活動、產品或服務的環(huán)境確定環(huán)境影響評價環(huán)境影響的重要程序,判定環(huán)境因素及其影響,判定環(huán)境因素及其影響,三種程度：正常、異常、緊急三種狀態(tài)：過去、現在、將來七種類型大氣排放水體排放廢物管理土地污染對社區(qū)的影響原材料與自然資源的運用其他地方性環(huán)境問題,目標、指標的區(qū)別,目標減少有害原料的使用提高員工環(huán)境意識減少向環(huán)境排污降低能耗減少原材料使用 16、,指標每年減少量為6%一年舉辦期培訓廢氣排放減少%比去年節(jié)能5%每年減少原材料,不符合報告的類型,嚴重不符合項體系運行出現系統(tǒng)性失效，造成嚴重的環(huán)境危害體系運行出現局域性失效。輕微不符合項對滿足EMS文件、要求來說，是個別的、偶然的、孤立的、性質輕微的問題；對保證所審核的區(qū)域，體系有效性無害，是次要的。（審核追蹤，就近不就遠。）,ISO14000與ISO9000的相似點,管理思想-共同貫徹的通過實驗建立一套完整的有效的、文件化的管理體系PDCA模式-共同的模式策劃-實施-驗證-改進ISO9000為閉環(huán)系統(tǒng)ISO14000為開放式都是企業(yè)管理的一個部分“0 17、1”標準為系列的龍頭,ISO14000與ISO900的不同點,產品或服務,消費者,供應商,OVERVIEW,ISO9001質量體系要求由產品消費者或使用者確定,企業(yè)活動產品服務,供應商,消費者,各種環(huán)境保護組織,鄰居,持股者,政府,國際條約,OVERVIEW,14001環(huán)境管理體系有眾相關個人、企業(yè)或團體來要求,有利于貿易壁壘有利于企業(yè)守法，達標有利于企業(yè)推行清潔生產有助于提高企業(yè)管理水平有助于提高員工環(huán)境意識有助于提高企業(yè)信益，增加市場競爭力減少環(huán)境風險，改善公共關系，安定社會,我國實施ISO14000的意義,等同轉化GB/T24001GB/T24004GB/T240 18、10GB/T24011GB/T24012自愿原則ISO9000及ISO14000工作委員會相互協調充分依靠各部門和地方的積極性實行全過程管理標準的轉化，宣貫、審核、認證、注冊、監(jiān)督管理質量及環(huán)境管理認證彼此盡力結合先試點，再穩(wěn)步推廣的原則,我國執(zhí)行ISO14000的原則,提供完善的管理體系強調環(huán)境因素管理建立嚴格控制程序，保障目標指標實現生命周期分析和環(huán)境行為評價。則將產品的設計及企業(yè)的決策納入管理范疇,ISO14000體系的污染,節(jié)省資源降低成本，減少污染改善環(huán)境符合政府法規(guī)周圍群眾滿意增強市場競爭力提高企業(yè)形象擴大知名度邁向國際接軌,ISO1400 19、0體系對企業(yè)的作用,承認環(huán)境管理是關系到企業(yè)自身利益的重要工作建立并保持與內、外部相關的信息系統(tǒng)確定與企業(yè)的活動、產品或服務有關的法律法規(guī)的要求和環(huán)境因素明確環(huán)境保護的責任并使管理者做出承諾貫徹生命周期思想，推動方案的實施制定一個實施環(huán)境行為的目標程序對照方針目標、指標，評價環(huán)境行為并予以改進提供充分的資源建立一個審核促進EMS的管理程序，不斷完善EMS力圖對相關方施加影響，鼓勵合同方、供應商建立EMS,建立EMS應遵守的原則,節(jié)省資源降低成本，減少污染改善環(huán)境符合政府法規(guī)周圍群眾滿意增強市場競爭力提高企業(yè)形象擴大知名度邁向國際接軌A,ISO14000為企業(yè)帶來什么？,建立EMS應注意的問題,以污染為主法律法規(guī)符合性要滿足相關方的需求全過程控制不斷改善環(huán)境行為,企業(yè)如何評價EMS,企業(yè)建立的環(huán)境管理體系符合ISO14001標準要求并得到正確實施相關環(huán)境法律法規(guī)和其他要求在企業(yè)中嚴格遵守重要環(huán)境因素得到有效控制，環(huán)境行為得到明顯改善員工的環(huán)境意識普遍提高,保護環(huán)境,珍惜生命,