房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的組織者和承擔(dān)者，擔(dān)負(fù)著開發(fā)過程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開發(fā)是指取得土地使用權(quán)并在其上改造、生產(chǎn)和建設(shè)的過程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營是指在開發(fā)的全過程中運(yùn)籌資金、開辟市場、 組織指揮生產(chǎn)、進(jìn)行銷售和服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務(wù)特點(diǎn)看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)營者，而不是實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)處理好企業(yè)與外部的關(guān)系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關(guān)系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對外經(jīng)營活動是通過內(nèi)部管理來實(shí)現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營活動所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)所指的對象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的貫標(biāo)認(rèn)證應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，而非針對實(shí)物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動過程 ISO9000認(rèn)證的重點(diǎn)是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標(biāo)認(rèn)證的終目標(biāo)。從表面看，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，對施工組織設(shè)計(jì)和施工工 藝工序進(jìn)行的確認(rèn)和改進(jìn)，對直接影響房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量的人、機(jī)、料、法、環(huán)五大因素進(jìn)行的監(jiān)督管 理，對產(chǎn)品的過程質(zhì)量進(jìn)行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗(yàn)收等），對終產(chǎn)品進(jìn)行的多道驗(yàn)收（竣 工驗(yàn)收、交付驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收等），似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對自己經(jīng)營的 房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行了直接調(diào)控。其實(shí)，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場查出了質(zhì)量批漏，改進(jìn)了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實(shí)物質(zhì)量的形成過程也不會成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過程或與分承包方的共同生產(chǎn)過程。 不論是過程控制、檢驗(yàn)和試驗(yàn)、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業(yè)的內(nèi)部過程 和活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過合同的形式實(shí)現(xiàn)：通過采購合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量的形成過程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部過程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標(biāo)認(rèn)證的重點(diǎn)，其重點(diǎn)是內(nèi)部行為和活動過程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購的范疇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進(jìn)行隱蔽工程質(zhì)量 驗(yàn)收檢查的權(quán)利，也賦予了發(fā)包方有隨時(shí)檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進(jìn)度的權(quán)利。同時(shí)，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務(wù)，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務(wù)。所以，合同的執(zhí) 行過程對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是一種采購過程。 ISO 9000族標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了采購要素，其中有采購驗(yàn)證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購驗(yàn)證的行為，只不過因?yàn)榻ㄖ漠a(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購驗(yàn)證過程相對 復(fù)雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所有隱蔽工程的驗(yàn)收、中間的工程檢驗(yàn)和竣工驗(yàn)收等都是對采 購產(chǎn)品質(zhì)量的確認(rèn)和驗(yàn)證行為，與一般普通產(chǎn)品的進(jìn)貨檢驗(yàn)和采購驗(yàn)證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)將其所從事的施工過程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購 開發(fā)商聘請監(jiān)理公司來履行對房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務(wù)。 監(jiān)理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務(wù)在內(nèi)的實(shí)物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購的是一種由監(jiān)理方提供的服務(wù)。因此，應(yīng)通過委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 采購及采購驗(yàn)證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的對 房產(chǎn)品的采購驗(yàn)證責(zé)任，絕大部分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔(dān)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標(biāo) 認(rèn)證中應(yīng)該謹(jǐn)慎而正確地處理好對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購控制。 提高開發(fā)經(jīng)營的服務(wù)質(zhì)量 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營 服務(wù)的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質(zhì)勘測委托、工程設(shè)計(jì)委托、形象策劃委托、市場調(diào)查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè) 機(jī)構(gòu)來完成。房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)越來越側(cè)重于對合同的管理，通過對企業(yè)履行合同過程的質(zhì)量的 控制，達(dá)到間接控制實(shí)物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務(wù)。

iso14001認(rèn)證內(nèi)審要點(diǎn) 深圳iso14001認(rèn)證條款審核要點(diǎn)如下： 　　4.2環(huán)境方針 　　☆ 是否由高層主管參與界定,承諾,簽署 　　☆ 是否包括對持續(xù)改善和污染之承諾 　　☆ 是否包括對符合相關(guān)環(huán)保法令規(guī)章及其它要求作出承諾 　　☆ 環(huán)境方針是否對外公開,相關(guān)途徑如何?環(huán)境方針是否有考慮，環(huán)境目標(biāo)、指標(biāo)，并有再評評 價(jià)的途徑? 　　☆ 員工是否了解公司環(huán)境方針 　　4.3.1環(huán)境因素 　　☆ 是否建立環(huán)境因素清單 　　☆ 環(huán)境因素是否考慮過去,現(xiàn)在,將來這三個(gè)時(shí)態(tài) 　　☆ 環(huán)境因素有否考慮正常,異常,緊急的情況 　　☆ 環(huán)境因素是否包含所設(shè)定的范圍和所有區(qū)域/產(chǎn)品/活動/服務(wù) 　　☆ 環(huán)境因素是否傳達(dá)到各相關(guān)部門/人員，環(huán)境因素清單是否為 　　☆ 環(huán)境因素是否包含新開發(fā)項(xiàng)目及新的或已更正的項(xiàng)目 　　4.3.2法規(guī)與其他環(huán)境要求 　　☆ 組織是否建立并維持一程序,用來鑒別法規(guī)及其他要求 　　☆ 是否鑒別組織適宜的一切法令及其他要求 　　☆ 是否有對法令及其他要求進(jìn)行更新 　　☆ 組織是否符合相關(guān)法令的要求 　　☆ 法規(guī)鑒別結(jié)果是否保存，是否有關(guān)聯(lián)之法規(guī)，要求事項(xiàng)一覽表?必要的人員是否有閱讀或易于 取得 　　4.3.3目標(biāo)、指標(biāo)和方案 　　☆ 是否建立文件化的環(huán)境目標(biāo)與指標(biāo) 　　☆ 建立之目標(biāo)是否明確 　　☆ 建立之指標(biāo)是否量化 　　☆ 建立之目標(biāo)和指標(biāo)的執(zhí)行是否有效 　　☆ 相關(guān)人員是否清楚了解目標(biāo)和指標(biāo)，目標(biāo)和指標(biāo)是否與環(huán)境方針整合 　　☆ 是否制訂管理方案,以達(dá)成相聯(lián)之環(huán)境目標(biāo)和指標(biāo) 　　☆ 是否建立環(huán)境管理方案之程序及相關(guān)辦法 　　☆ 是否明確環(huán)境管理方案的相關(guān)權(quán)責(zé)分工 　　☆ 是否包含為達(dá)成目標(biāo)和指標(biāo)的詳細(xì)方法 　　☆ 是否包含為達(dá)成目標(biāo)和指標(biāo)的期限和時(shí)程 　　☆ 當(dāng)環(huán)境管理方案進(jìn)度無法達(dá)成或其他原因,是否修訂環(huán)境管理方案或替代方案? 　　4.4.1資源、作用、職責(zé)與權(quán)責(zé) 　　☆ 是否明確界定相關(guān)權(quán)責(zé)，并且文書化，公告周知 　　☆ 管理階層有否提供實(shí)施與管制環(huán)境管理體系所需要的資源,包括人力,物力,財(cái)力資源 　　☆ 組織的高層主管是否委任管理代表,是否有證據(jù)查訪 　　☆ 環(huán)境管理代表是否向高層主管報(bào)告環(huán)境管理體系的績效以審查,并作為環(huán)境管理體系改進(jìn)的依 據(jù) 　　☆ 管理代表及相關(guān)人員是否有其責(zé)任與義務(wù)?是否與定義相符 　　4.4.2能力, 培訓(xùn)和意識 　　☆ 工作上可能會對環(huán)境產(chǎn)生重大沖擊的每位員工是否規(guī)范訓(xùn)練需求及記錄 　　☆ 相關(guān)人員是否經(jīng)過培訓(xùn)及資格認(rèn)可 　　4.4.3溝通 　　☆ 是否建立對各內(nèi)部部門與階層之間的溝通程序 　　☆ 是否有內(nèi)部溝通之內(nèi)容及記錄 　　☆ 是否建立外部溝通的管道及方法 　　☆ 是否有外部溝通之內(nèi)容及記錄 　　☆ 外部之利害相關(guān)者傳達(dá)的訊息的回應(yīng)是否依文件規(guī)定處理 　　4.4.4文件 　　☆ 有否建立說明管理體系的核心要素的相關(guān)規(guī)定的文件 　　4.4.5文件控制 　　☆ 是否建立并維持適當(dāng)?shù)某绦蚝拓?zé)任,以供制作及修改各種類型的文件 　　☆ 文件管制是否依文件規(guī)定作業(yè) 　　☆ 是否有證據(jù)顯示文件的 版本狀態(tài) 　　☆ 是否使用已失效的文件 　　☆ 相關(guān)文件是否由相關(guān)權(quán)責(zé)人員審核 　　☆ 文件的修訂是否依標(biāo)準(zhǔn)作業(yè) 　　☆ 文件的回收是否妥當(dāng) 　　☆ 文件是否能清楚識別 　　☆ 必要文件是否發(fā)行至必要場所 　　4.4.6運(yùn)行控制 　　☆ 組織是否以方針、目的、目標(biāo)所訂定的事項(xiàng)，對影響環(huán)境的活動加以明確 　　☆ 污水,廢氣,噪音,廢棄物,毒性物質(zhì),化學(xué)品,土壤污染,資能源管制是否依文件作業(yè) 　　☆ 相關(guān)過程是否建立作業(yè)指導(dǎo)書 　　4.4.7應(yīng)急準(zhǔn)備與反應(yīng) 　　☆ 是否建立緊急事件準(zhǔn)備與應(yīng)變之程序書及相關(guān)辦法 　　☆ 緊急應(yīng)變程序是否界定相關(guān)權(quán)責(zé)，事故發(fā)生后是否有再評估 　　☆ 是否界定緊急應(yīng)變類別 　　☆ 是否進(jìn)行相關(guān)緊急應(yīng)變演習(xí) 　　☆ 相關(guān)應(yīng)變設(shè)施是否按規(guī)定要求維護(hù) 　　4.5.1監(jiān)測與量測 　　☆ 是否建立并維持文件化程序,以定期監(jiān)測與量測會支環(huán)境產(chǎn)生重大沖擊的作業(yè)或活動 　　☆ 文件化程序是否包括界定監(jiān)測與量測之對象,頻率,權(quán)責(zé)部門,及符合度判定 　　☆ 是否建立程序,以定期監(jiān)測與量測目標(biāo)和指標(biāo)及管理方案的達(dá)成狀況 　　☆ 是否定期評估組織與相關(guān)環(huán)境法令規(guī)章之符合性,法令有關(guān)要求事項(xiàng)是否有進(jìn)行監(jiān)測與量測 　　☆ 監(jiān)測與量測結(jié)果之記錄是否按規(guī)定保存 　　☆ 是否規(guī)定監(jiān)測與量測設(shè)備校正與維修 　　4.5.2符合性評價(jià) 　　☆ 是否定期對適用的法律法規(guī)要求的符合性進(jìn)行評價(jià) 　　☆ 是否對其他適用環(huán)境的要求的符合性進(jìn)行評價(jià) 　　☆ 是否具有評價(jià)的方法 　　4.5.3不符合,糾正與措施 　　☆ 是否建立文件化的不符合,糾正與措施的規(guī)定 　　☆ 是否涵括法規(guī),管理方案,審核之不符合判定 　　☆ 實(shí)際之不符合是否按文件要求進(jìn)行糾正與 　　☆ 實(shí)際之糾正與措施是否有效 　　☆ 糾正與措施結(jié)果是否追蹤 　　4.5.4記錄 　　☆ 是否建立記錄管理之程序及相關(guān)辦法 　　☆ 記錄是否清楚易讀,可識別,可追溯,易檢索 　　☆ 是否建立記錄保存之期限 　　☆ 相關(guān)記錄的管制是否依文件標(biāo)準(zhǔn)作業(yè) 　　4.5.5環(huán)境管理體系內(nèi)部審核 　　☆ 是否建立文件化環(huán)境管理體系內(nèi)部審核的方案/計(jì)劃,程序 　　☆ 是否規(guī)定稽查的頻率,范圍,目的 　　☆ 內(nèi)部稽查人員是否進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)并考核合格 　　☆ 審核人員是否被審核單位無關(guān),以確保其獨(dú)立性 　　4.6管理評審 　　☆ 是否建立文件化管理評審程序 　　☆ 管理評審內(nèi)容是否包括審核結(jié)果 　　☆ 管理評審內(nèi)容是否包括環(huán)境目標(biāo)、指標(biāo)和方案的符合程度 　　☆ 管理評審內(nèi)容是否包括利害相關(guān)者所關(guān)切的事項(xiàng) 　　☆ 管理評審內(nèi)容是否包括隨著情勢與資訊的變化,環(huán)境管理體系的持續(xù)適用性 　　☆ 管理評審結(jié)果,記錄,結(jié)論是否保存,相關(guān)結(jié)論有否追蹤,確認(rèn) 　　☆ 管理評審是否有高層主管的參與