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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組織者和承擔(dān)者，擔(dān)負(fù)著開(kāi)發(fā)過(guò)程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指取得土地使用權(quán)并在其上改造、生產(chǎn)和建設(shè)的過(guò)程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營(yíng)是指在開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中運(yùn)籌資金、開(kāi)辟市場(chǎng)、 組織指揮生產(chǎn)、進(jìn)行銷售和服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務(wù)特點(diǎn)看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，而不是實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)處理好企業(yè)與外部的關(guān)系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關(guān)系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關(guān)系。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是通過(guò)內(nèi)部管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)所指的對(duì)象。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)的貫標(biāo)認(rèn)證應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，而非針對(duì)實(shí)物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動(dòng)過(guò)程 ISO9000認(rèn)證的重點(diǎn)是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標(biāo)認(rèn)證的終目標(biāo)。從表面看，房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和施工工 藝工序進(jìn)行的確認(rèn)和改進(jìn)，對(duì)直接影響房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量的人、機(jī)、料、法、環(huán)五大因素進(jìn)行的監(jiān)督管 理，對(duì)產(chǎn)品的過(guò)程質(zhì)量進(jìn)行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗(yàn)收等），對(duì)終產(chǎn)品進(jìn)行的多道驗(yàn)收（竣 工驗(yàn)收、交付驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收等），似乎是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與了實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的 房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行了直接調(diào)控。其實(shí)，即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)查出了質(zhì)量批漏，改進(jìn)了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實(shí)物質(zhì)量的形成過(guò)程也不會(huì)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過(guò)程或與分承包方的共同生產(chǎn)過(guò)程。 不論是過(guò)程控制、檢驗(yàn)和試驗(yàn)、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對(duì)企業(yè)的內(nèi)部過(guò)程 和活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過(guò)合同的形式實(shí)現(xiàn)：通過(guò)采購(gòu)合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過(guò)銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量的形成過(guò)程是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部過(guò)程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貫標(biāo)認(rèn)證的重點(diǎn)，其重點(diǎn)是內(nèi)部行為和活動(dòng)過(guò)程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購(gòu)的范疇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進(jìn)行隱蔽工程質(zhì)量 驗(yàn)收檢查的權(quán)利，也賦予了發(fā)包方有隨時(shí)檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進(jìn)度的權(quán)利。同時(shí)，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務(wù)，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務(wù)。所以，合同的執(zhí) 行過(guò)程對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講是一種采購(gòu)過(guò)程。 ISO 9000族標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了采購(gòu)要素，其中有采購(gòu)驗(yàn)證的要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購(gòu)驗(yàn)證的行為，只不過(guò)因?yàn)榻ㄖ漠a(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購(gòu)驗(yàn)證過(guò)程相對(duì) 復(fù)雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所有隱蔽工程的驗(yàn)收、中間的工程檢驗(yàn)和竣工驗(yàn)收等都是對(duì)采 購(gòu)產(chǎn)品質(zhì)量的確認(rèn)和驗(yàn)證行為，與一般普通產(chǎn)品的進(jìn)貨檢驗(yàn)和采購(gòu)驗(yàn)證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)將其所從事的施工過(guò)程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和投資控制歸入采購(gòu)控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對(duì)監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購(gòu) 開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)監(jiān)理公司來(lái)履行對(duì)房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢(shì)。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務(wù)。 監(jiān)理委托合同也屬于采購(gòu)的范疇。施工承包合同采購(gòu)的是包括承包方服務(wù)在內(nèi)的實(shí)物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購(gòu)的是一種由監(jiān)理方提供的服務(wù)。因此，應(yīng)通過(guò)委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 采購(gòu)及采購(gòu)驗(yàn)證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過(guò)程。同樣，施工合同中規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的對(duì) 房產(chǎn)品的采購(gòu)驗(yàn)證責(zé)任，絕大部分也可以通過(guò)委托合同由監(jiān)理方承擔(dān)。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在貫標(biāo) 認(rèn)證中應(yīng)該謹(jǐn)慎而正確地處理好對(duì)監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購(gòu)控制。 提高開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的服務(wù)質(zhì)量 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是經(jīng)營(yíng)企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營(yíng) 服務(wù)的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要通過(guò)一系列合同間接完成工作 過(guò)程，如地質(zhì)勘測(cè)委托、工程設(shè)計(jì)委托、形象策劃委托、市場(chǎng)調(diào)查委托、動(dòng)遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過(guò)程都將越來(lái)越多地通過(guò)委托專業(yè) 機(jī)構(gòu)來(lái)完成。房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)越來(lái)越側(cè)重于對(duì)合同的管理，通過(guò)對(duì)企業(yè)履行合同過(guò)程的質(zhì)量的 控制，達(dá)到間接控制實(shí)物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務(wù)。



深圳ISO50001認(rèn)證體系建立流程及內(nèi)容 1. 項(xiàng)目啟動(dòng)與宣導(dǎo) 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議，團(tuán)隊(duì)建立 現(xiàn)場(chǎng)巡視、范圍和邊界的確定 2. 能源評(píng)審 收集分析耗能數(shù)據(jù)，必要時(shí)進(jìn)行能源審計(jì) 識(shí)別重大耗能點(diǎn)區(qū)域，識(shí)別改進(jìn)的機(jī)會(huì) 改進(jìn)機(jī)會(huì)的排序 3. 人員培訓(xùn) ISO50001內(nèi)審員培訓(xùn) 能源管理培訓(xùn) 能效評(píng)估培訓(xùn) 各種定制培訓(xùn) 4. 體系策劃 法規(guī)的收集 基準(zhǔn)的建立 能源績(jī)效指標(biāo)的確定 能源目標(biāo)指標(biāo)和能源管理方案的建立 5. 文件策劃 現(xiàn)有文件評(píng)審 編寫文件并發(fā)布 新文件培訓(xùn) 6. 體系運(yùn)行與監(jiān)控 體系運(yùn)行監(jiān)控 能源績(jī)效監(jiān)控 7. 體系評(píng)估與改進(jìn) 內(nèi)部審核 不符合的糾正 管理評(píng)審 核心技術(shù)——M&V（能耗績(jī)效的測(cè)量和確認(rèn)）方法，通過(guò)能耗測(cè)量和用能狀況評(píng)估，幫助企業(yè)掌握用能 具體情況，調(diào)整用能方向，保證企業(yè)合理充分利用能源； ? 管理方式——體系建立，包括協(xié)助企業(yè)制定用能方針，能耗目標(biāo)、分解，能源保障機(jī)制，耗能設(shè)備管 理，能源管理崗位職責(zé)等一系列文件，從組織機(jī)構(gòu)、制度構(gòu)建、優(yōu)化能源管理流程、能源管理績(jī)效考核等 方面，為企業(yè)量身打造能源管理體系； ? 人員保證——對(duì)企業(yè)能源管理人員進(jìn)行相應(yīng)的能源管理培訓(xùn)（CEM）和節(jié)能效果評(píng)定培訓(xùn)（CMVP），為 企業(yè)培養(yǎng)出一支專業(yè)的能源管理團(tuán)隊(duì)； ? 終目標(biāo)——建立一套完整的、動(dòng)態(tài)的、適時(shí)的、不斷更新的能源管理體系，協(xié)助企業(yè)建立能源管理 體系，利用強(qiáng)大的系統(tǒng)管理工具，以較低的成本提高能源利用水平，保證節(jié)能改造措施切實(shí)發(fā)揮作用，鞏 固節(jié)能效果，并進(jìn)一步提高節(jié)能水平。




博慧達(dá)ISO9000認(rèn)證(盤錦市分公司)服務(wù)與承諾：
服務(wù)三保：保證質(zhì)量、保證時(shí)間、保證數(shù)量。
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部分必備基礎(chǔ)：現(xiàn)代管理與一線行動(dòng) 1.1跨國(guó)汽車500強(qiáng)制造巨頭內(nèi)部密訓(xùn)——東西方迥異的工程思維習(xí)慣 1.2現(xiàn)代制造業(yè)工程師必察——什么是流程？ 1.3現(xiàn)代制造業(yè)工程師必察——什么是“抓手”？ 1.4測(cè)試檢測(cè)實(shí)驗(yàn)室一線管理：流程中的流程——瓶頸管理 1.5企業(yè)非財(cái)務(wù)成本TheNoFinancialCost 1.6制造業(yè)“鐵三角”Pick-Any-Two 1.7實(shí)驗(yàn)室測(cè)量管理體系建立與實(shí)施“案例”雜談 第二部分認(rèn)識(shí)ISO10012測(cè)量管理體系標(biāo)準(zhǔn) 2.1ISO10012發(fā)展的背景 2.2ISO10012與ISO9000和ISO17025以及CMA的關(guān)系 2.3計(jì)量、測(cè)量、認(rèn)證、認(rèn)可、測(cè)量不確定度、合格評(píng)定等的基本概念 2.4ISO10012：2003測(cè)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)講解 2.5(工業(yè))萬(wàn)有控制系統(tǒng) 2.6現(xiàn)代品質(zhì)(質(zhì)量)十大要素 第三部分ISO10012測(cè)量體系建立與實(shí)施行動(dòng) 3.1ISO10012標(biāo)準(zhǔn)條款詳解與測(cè)量設(shè)備的計(jì)量確認(rèn)過(guò)程和測(cè)量過(guò)程的設(shè)計(jì)、確認(rèn)、監(jiān)控的要求； 3.2 有關(guān)計(jì)量法律、法規(guī)； 3.3ISO10012管理體系的建立和文件的編寫； 3.4計(jì)量管理手冊(cè)和程序文件編制方法案例 3.5ISO10012測(cè)量管理體系的策劃、準(zhǔn)備、實(shí)施、和改進(jìn) 第四部分ISO10012測(cè)量體系深化與夯實(shí) 4.1測(cè)量管理體系的內(nèi)審和管理評(píng)審； 4.2制造業(yè)一線活躍的隱形殺手——文件 4.3執(zhí)行技巧和報(bào)告 第五部分ISO10012測(cè)量管理體系追求的目標(biāo)、措施及審核要點(diǎn) 5.1測(cè)量管理體系運(yùn)行關(guān)注要點(diǎn) 5.2測(cè)量管理體系的基本要求及異常發(fā)生的控制措施 5.3ISO10012內(nèi)審員要求及審核注意事項(xiàng) 5.4測(cè)量管理體系建立的目標(biāo)及意義 第六部分互動(dòng)研討與考試




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