物業(yè)管理作為物業(yè)的后期管理，是確保物業(yè)保值增值的重要手段。在我國，物業(yè)管理尚屬起步晚的"朝陽產(chǎn)業(yè)"， 但從目前物業(yè)管理運營市場來看，企業(yè)的管理決策對物業(yè)管理的認(rèn)識，大多停留在平面的服務(wù)層面上，如設(shè)夜行燈、安排門衛(wèi)值班等等，雖然是必須的，但這種平面式的服務(wù)內(nèi)容缺乏想象，沒有獨創(chuàng)，往往是事倍功半，工作效率低下，不能滿足業(yè)主的各種需求。 病因在于物業(yè)管理公司內(nèi)部管理運營結(jié)構(gòu)不合理，管理技術(shù)落后，首先是觀念沒有徹底改變，傳統(tǒng)型管理占主導(dǎo)地位，雖然強(qiáng)調(diào)了服務(wù)，但因其是平面式的，有"表"沒有及"里"，所以僅僅是解決了為業(yè)主服務(wù)這一面，而忽視了如何為業(yè)主提供高質(zhì)量服務(wù)的一面；其次，物業(yè)管理公司運營結(jié)構(gòu)軟弱，銜接不佳，內(nèi)耗大，缺乏一套系統(tǒng)的管理體系，造成業(yè)主與管理者、管理者與決策者之間的斷層空白，致使問題越積越多，處理時間越來越長，以至于問題終還是得不到解決，不了了之，使物業(yè)管理陷入疲軟無力的境地。因此，物業(yè)管理公司能實現(xiàn)有序管理的當(dāng)務(wù)之急在于要迅速建立起一套規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、反應(yīng)靈敏的動態(tài)物業(yè)管理體系。 但物業(yè)管理要建立一套規(guī)范合理的運作機(jī)制并不是一件容易的事，規(guī)范而又合理的東西往往是許多經(jīng)驗的長期積累，且需經(jīng)過多年的探索驗證。而對國內(nèi)眾多物業(yè)管理公司來說，剛剛興起的這個行業(yè)讓大家多少有點趕鴨子上架的味道，且往往又是物業(yè)開發(fā)商的無奈之舉，與物業(yè)開發(fā)商多有些"血緣"關(guān)系。因此，如何迅速建立起一套適切合理的牧業(yè)管理體系，是目前物業(yè)管理公司所關(guān)注的一個重要問題。目前，國內(nèi)一些起步較早、崇尚規(guī)范經(jīng)營的物業(yè)管理公司都在嘗試導(dǎo)入ISO9000來建立自己的運作體系，通過一段時間的運作，已在物業(yè)管理上取得一些佳績。 對物業(yè)管理公司而言，要建立起一套物業(yè)管理體系有三個關(guān)鍵方面要注意，即管理職責(zé)、質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)及人員和物質(zhì)資源。這三個關(guān)鍵方面的焦點是業(yè)主，只有這三個關(guān)鍵方面相互協(xié)調(diào)時，才能保證業(yè)主滿意。ISO9000的建立意在強(qiáng)調(diào)業(yè)主的重要，與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量控制的重要。物業(yè)管理如不能很好控制與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量就難以形成。 結(jié)合物業(yè)管理實際情況及今后的發(fā)展，據(jù)此建立起一個科學(xué)完善的"合同評審程序"，識別并確定客戶的需求，同時判斷自己是否具有滿足業(yè)主需求的能力。區(qū)分出哪些是自己能夠提供的服務(wù)項目，哪些是由外部服務(wù)組織提供的服務(wù)項目。外部伺服性服務(wù)組織的選擇，可依據(jù)實際情況建立"分包商選擇與管理程序"，以分承包方的形式進(jìn)行，并將有關(guān)分包服務(wù)項目列入與分承包方簽署的分包合同或協(xié)議中。 對提供的服務(wù)按實際情況建立"服務(wù)過程查核程序"、"服務(wù)過程狀態(tài)識別程序"，"服務(wù)管理程序"進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量的全程管理，并對其結(jié)果追蹤確認(rèn)。同時建立"公共設(shè)施、器材管理程序"、建立"維護(hù)保潔控制程序"、"緊急應(yīng)變作業(yè)程序"、"人員進(jìn)駐控制程序"和"保安駐警控制程序"，以給物業(yè)管理正常運作提供運行保障和保障。 物業(yè)ISO9001標(biāo)準(zhǔn)建立起一個開放式的信息溝通體系，如建立："客戶滿意度調(diào)查程序"、"客戶抱怨處理程序"，并通過至少每年一次對業(yè)主進(jìn)行"需求的連續(xù)評審"。建立的"新服務(wù)項目企劃程序"策劃新服務(wù)項目，以向業(yè)主盡可能多提供按需服務(wù)，從而促使物業(yè)管理公司走出管理的消極狀態(tài)。 對物業(yè)管理服務(wù)中存在的問題，建立"服務(wù)的鑒別與追溯性程序"，建立"不符合服務(wù)控制程序"，建立"糾正與措施程序"等改進(jìn)措施加以自我改進(jìn)完善。在物業(yè)管理公司內(nèi)部管理上，可以通過實際情況建立"管理責(zé)任程序"，建立"文件與資料控制程序"，建立"機(jī)電設(shè)備控制程序"、"行政服務(wù)控制程序"，建立"進(jìn)料控制程序"，建立"庫存作業(yè)管理程序"、"搬運控制程序"、"交房作業(yè)管理程序"加以內(nèi)部規(guī)范管理；通過建立"質(zhì)量記錄管理程序"如實記錄運行中的活動結(jié)果，并妥善保存這些記錄，以提供作為內(nèi)部及第三方審核的證據(jù)；并建立"統(tǒng)計技術(shù)管理程序"對這些質(zhì)量記錄加以統(tǒng)計并進(jìn)行技術(shù)分析。同時，通過建立"內(nèi)部管理審核程序"以完善內(nèi)部管理審核體系。 在人力資源的配備上，根據(jù)實際工作需要設(shè)置部門和人員，要求建立"工作職責(zé)說明書"，規(guī)定定量、定性的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)應(yīng)達(dá)到的水準(zhǔn)，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001標(biāo)準(zhǔn)之建立"培訓(xùn)管理程序"，對全體員工進(jìn)行物業(yè)管理基本知識、崗位任職資格等培訓(xùn)，并進(jìn)行資格確認(rèn)，以保證公司員工對公司完善管理、公司發(fā)展的適應(yīng)，使物業(yè)管理公司在建好一個企業(yè)的同時，更培養(yǎng)鍛煉了一支隊伍。 物業(yè)ISO9000認(rèn)證體系是一種從管理模式向服務(wù)模式進(jìn)化的體系，它所強(qiáng)調(diào)的是將服務(wù)作為一種商品，確保被服務(wù)者在使用過程中的滿意程度，是一種服務(wù)質(zhì)量承諾的兌現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)人對人的服務(wù)，是一個為業(yè)主提供綜合性整合化服務(wù)的系統(tǒng)。這個體系的建立將使物業(yè)管理逐步朝為業(yè)主按需提供服務(wù)的理想化方向發(fā)展，并以其全新體制的優(yōu)勢促使物業(yè)管理真正成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動，以塑造眾多的需求群體和拉動巨大的需求市場，以此影響、優(yōu)化物業(yè)管理的市場環(huán)境，推動物業(yè)管理的發(fā)展。

iso9001:2015認(rèn)證中的外部供方有哪些要求? ISO 9001：2015標(biāo)準(zhǔn)中給出的例子包括為組織提供產(chǎn)品或服務(wù)的供應(yīng)商、承包方、生產(chǎn)商、分銷商、零售商或小商小販。外包機(jī)構(gòu)是執(zhí)行組織的部分職能或過程的外部組織。 ISO 9001：2015的8.4條款是有關(guān)外部提供過程、產(chǎn)品和服務(wù)控制的相關(guān)要求。但與外部供方的相關(guān)活動在本標(biāo)準(zhǔn)的其他條款也有提及或意指。 4.1條款“理解組織及其所處環(huán)境”要求“組織應(yīng)確定與其宗旨和戰(zhàn)略方向相關(guān)并影響其實現(xiàn)質(zhì)量管理體系預(yù)期結(jié)果的能力的各種外部和內(nèi)部因素”。 這個條款指出的情況可能是個問題，也可能是個積極的因素。組織的關(guān)鍵外部供方可能處于整合、能力擴(kuò)張或探索新領(lǐng)域的不同發(fā)展階段。這種情況可能是積極的，因為它可能有助于組織的發(fā)展或顧客滿意度。 如果您的組織在技術(shù)發(fā)展和收入上長期依賴外部供方，那么您的組織必須對相關(guān)的因素保持適當(dāng)?shù)年P(guān)注和評價。因為這是4.1條款的要求。 外部供方也可能是4.2條款涉及的相關(guān)方，“組織應(yīng)對相關(guān)方及其要求的相關(guān)信息進(jìn)行監(jiān)控和評審”。 有些人會問，“對外部供方有哪些要求”？這方面應(yīng)考慮諸如是否有公正而透明的招標(biāo)及付款程序，供方的產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，或者它的生命周期管理等內(nèi)容。 5.2.2.C條款要求組織所制定的質(zhì)量方針“可為相關(guān)方所獲取”。許多組織在與其相關(guān)方簽署的合約中包括了對外部供方的質(zhì)量要求。組織的質(zhì)量方針可以在這些文件中明確，也可以在其官網(wǎng)上顯示。這僅是滿足本條款要求的兩種可參考方法。 這個條款旨在確保外部供方了解組織的質(zhì)量追求和組織的意圖，因此，如果您的組織在方針中提出“世界 品質(zhì)”或“卓越績效”之類的方向，那么外部供方就更理解在雙方協(xié)議中強(qiáng)調(diào)的質(zhì)量、可靠性和按時交貨的高期望值。 外部供方要求 ISO 9001：2015 8.4.1條款要求“組織應(yīng)確保由外部供方提供的過程、產(chǎn)品和服務(wù)符合要求”。這意味著組織在做出采購決定時，組織已經(jīng)進(jìn)行了全盤的考慮，對需要采購的商品或外購的服務(wù)非常清楚，并且明白使用外部供方的風(fēng)險和機(jī)遇。 供方的風(fēng)險和機(jī)遇可能因交付產(chǎn)品或服務(wù)方式的不同而有所區(qū)別?？赡苡幸韵虑樾危? 供方的產(chǎn)品或服務(wù)作為組織的整體報價一部分的，比如，作為產(chǎn)品清單中的一部分零部件，或作為咨詢服務(wù)，或第三儲服務(wù)； 以組織的名義將產(chǎn)品或服務(wù)直接提供給客戶，比如現(xiàn)場產(chǎn)品安裝服務(wù)，或運營服務(wù)，或維修服務(wù)； 向客戶提供的過程，比如維修服務(wù)的過程之一——在保修替換服務(wù)時回收有缺陷零部件的工作。 識別并應(yīng)用準(zhǔn)則 在編制對外部供方的評價和選擇準(zhǔn)則時，考慮的重要因素宜包括諸如質(zhì)量、按時交貨、成本或供方的環(huán)境可持續(xù)性等內(nèi)容。決定使用一個供方時，應(yīng)考慮在整個生命周期的使用成本而不僅僅是初始成本，這是非常重要的。 在外購產(chǎn)品或服務(wù)的時候考慮相關(guān)的風(fēng)險和機(jī)遇，可以思考以下問題：“對哪些外部供方需要采取這種控制措施？”“不采取任何措施的風(fēng)險是否可接受？”“與該供方建立長期的合作關(guān)系是否能帶來機(jī)遇，比如能夠帶來技術(shù)的進(jìn)步或者有合作創(chuàng)新的潛力？” 評價和選擇 可以用一個跨部門的團(tuán)隊對外部供方進(jìn)行現(xiàn)場評價，去判定供方是否具備滿足當(dāng)前和未來需求的能力。 在評價未來需求時一定要考慮靈活性。在滿足需求方面大部分的外部供方都有一定的彈性，但是有可能他們的產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量會受到很大影響。 進(jìn)行評價的結(jié)果應(yīng)體現(xiàn)在對外部供方的選擇或資格狀態(tài)做出的結(jié)論，如批準(zhǔn)，有條件的批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)。評價小組可能需要完成其他的盡職調(diào)查工作，比如由客戶要求的或由于商品的特殊性決定的生產(chǎn)件批準(zhǔn)程序。 績效監(jiān)視 對外部供方的先期評價和選擇需要明確供方是否具備交付組織需要的產(chǎn)品或服務(wù)的能力并建立了相關(guān)流程。對供方績效的監(jiān)視則將之前的評價和實際結(jié)果聯(lián)系起來。沒有結(jié)果的流程是無用的，而沒有流程的結(jié)果則是不可持續(xù)的。 對供方進(jìn)行的定期績效評價能確保一致的表現(xiàn)和持續(xù)改進(jìn)。這種評價不能僅僅停留在文件審核上。在評價時組織必須深入了解供方，并提供切實有助于供方改進(jìn)的反饋信息。對風(fēng)險和機(jī)遇進(jìn)行定期評價以確保及時采取相關(guān)措施也是必要的，這樣能夠確保及時發(fā)現(xiàn)新情況并納入監(jiān)視范圍。這種的監(jiān)視有助于確保減少風(fēng)險、有效改進(jìn)并且避免因供方組織內(nèi)部原因造成產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的下降。 再評價 供方的情況可能發(fā)生各種變化。供方的管理、工作優(yōu)先重點可能會有變化，有時產(chǎn)品或者流程方面的調(diào)整也可能未及時與組織溝通。根據(jù)績效指標(biāo)，供方的業(yè)務(wù)成熟度以及產(chǎn)品或服務(wù)的關(guān)鍵急迫程度，組織可以選擇對供方實施再評價的安排；再評價可以是完整的評價，也可以是針對某些領(lǐng)域的評價。 新版標(biāo)準(zhǔn)8.4.2 D條款要求組織“確定必要的驗證或其他活動，以確保外部提供的過程、產(chǎn)品和服務(wù)滿足要求”。為了滿足這項要求，組織需要實施定期的現(xiàn)場審核，控制進(jìn)貨質(zhì)量，實行持續(xù)的可靠性測試，采用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖兏鷾?zhǔn)制度并確保持續(xù)和有效的溝通。 財產(chǎn)控制 8.5.3 條款擴(kuò)展了財產(chǎn)控制的外延，現(xiàn)在的范圍已不僅僅包括組織的顧客，也將外部供方包括在內(nèi)。 這種控制可以是雙向的， 可以是外部供方對發(fā)包方組織財產(chǎn)的控制，也可以是組織對外部供方財產(chǎn)的控制。組織可能把以下財產(chǎn)委托給外部供方：原料；專有工具的運輸；組織的產(chǎn)品或服務(wù)使用到的軟件。 外部供方的財產(chǎn)可以是有形的，比如設(shè)備、原料、工具、裝置或圖紙；也可以是無形的，比如提供知識產(chǎn)權(quán)類信息。組織必須按照合同約定明確責(zé)任和義務(wù)，并且妥善保管外部供方的財產(chǎn)。 對于安裝或使用在組織的產(chǎn)品或服務(wù)上的外部供方財產(chǎn)，組織也需要明確對其進(jìn)行識別、核查、保護(hù)并保全的責(zé)任，這也包括明確定期維修的責(zé)任。組織還要確保制定了財產(chǎn)丟失、財產(chǎn)損毀或發(fā)現(xiàn)不合用情況下的報告流程。 9.1.3條款和9.3條款的“分析與評價”及“管理評審”也涉及了外部供方的內(nèi)容。9.1.3要求進(jìn)行適當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)信息分析與評價，且這些數(shù)據(jù)和信息是來自對供方績效的監(jiān)視與測量活動。9.3.2.C7管理評審應(yīng)考慮將關(guān)注外部供方的績效作為輸入內(nèi)容之一，這方面信息可以包括基于對供方的監(jiān)視和測量得到的風(fēng)險與機(jī)遇的相關(guān)信息。

BSCI認(rèn)證要具備哪些條件 ? ? ? 1.環(huán)評資料，環(huán)評批復(fù) ? ? ? 2.消防驗收資料? ? ? ? 3.不能有三合一、二合一情況：即生產(chǎn)車間這棟建筑，任何1層都不可以有宿舍；或是宿舍這棟建筑任何1層，都不能有車間或倉庫 ? ? ? 4.員工需要購買社保，可以是部分人員購買 ? ? ? 5.員工考勤資料（12個月），不可有每周加班超過36小時，每周至少休息 ? ? ? 6.員工代表選舉，員工福利等 ? ? ? 7.所有員工的個人資料檔案 ? ? ? 8.消防警鈴：車間、宿舍所在的各樓層，須至少有1個消防警鈴。（如沒有，可隨時安裝，這個比較容易） ? ? ? 9.消防栓：車間或宿舍所在的樓層，須安裝有合格的消防栓（包含水管大?。烧Ｊ褂?。如認(rèn)證BSCI，則還要求水壓噴射至少2層樓（或7米高） ? ? ?10.逃生出口：多層建筑超過200平米以上，必須要有2個逃生出口（通常左右各1個） ? ? ?11.電梯、危險機(jī)器、電力設(shè)備的檢查報告以及維護(hù)記錄 ? ? ?12.機(jī)器、工作場所以的操作說明書和說明書。