房地產(chǎn)ISO9001：2008認(rèn)證已成為房地產(chǎn)業(yè)的新潮流。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)明顯的體現(xiàn)在認(rèn)證通過以前質(zhì)量管理體系的運(yùn)行情況，相對說比較正常和良好（否則也難以通過審核），在質(zhì)量管理體系認(rèn)證通過以后，一些企業(yè)便產(chǎn)生了松懈思想，從而放寬了對質(zhì)量管理體系運(yùn)行的維持和監(jiān)督力度，呈現(xiàn)出種種滑坡現(xiàn)象。有的通過了 ISO9000 質(zhì)量管理體系認(rèn)證的房地產(chǎn)企業(yè)在竣工工程驗(yàn)收時(shí)，反而有合格率下降的現(xiàn)象，這顯然是不正常的。由此，有足夠理由懷疑這些房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行的符合性和持續(xù)的有效性。顯然，這種情況對那些房地產(chǎn)企業(yè)自身存在和發(fā)展的影響也是頗具危害性的。 對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，施工場所分散并且流動(dòng)性較大，人員波動(dòng)也比較大，因此，實(shí)施 ISO9000 質(zhì)量管理體系相對說難度也比較大一些，從而致使少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行 ISO9000 質(zhì)量管理體系上存有較多紕漏。然而，誠如 ISO9000：2008 標(biāo)準(zhǔn)所指出的：“質(zhì)量管理體系要求是通用的，適用于所有行業(yè)或經(jīng)濟(jì)領(lǐng)城，不論其提供何種類別的產(chǎn)品。 1 管理者重視，質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)是“可測量的” 　　房地產(chǎn)企業(yè)在獲得認(rèn)證后質(zhì)量管理體系持續(xù)正常運(yùn)行的前提，是得到 管理者或管理者代表的重視和支持。譬如，有的房地產(chǎn)企業(yè)在認(rèn)證后，組織機(jī)構(gòu)就由于各種原因“散架”了，質(zhì)量員（或質(zhì)檢員）也進(jìn)行調(diào)動(dòng)，換上了不甚熟悉質(zhì)量管理或檢驗(yàn)業(yè)務(wù)的人員（按要求應(yīng)經(jīng)培訓(xùn)和考核合格）。眾所周知，組織機(jī)構(gòu)是質(zhì)量管理體系運(yùn)行的基本保證，失去了合適組織機(jī)構(gòu)的支撐，質(zhì)量管理體系的正常運(yùn)行勢必成為一句空話。有了 管理者或管理者代表的重視和支持，類似這種組織機(jī)構(gòu)隨意“散架”的事情就不會(huì)發(fā)生，人力、物力、財(cái)力等各種資源也就能得到一定保證。實(shí)際上，質(zhì)量管理體系在運(yùn)行過程中還會(huì)產(chǎn)生各種各樣問題或情況，因此，需要一個(gè)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題并不斷完善和改進(jìn)的機(jī)制，客觀地說，這種機(jī)制的權(quán)威協(xié)調(diào)者非 管理者或管理者代表莫屬。 　　ISO9001：2008 標(biāo)準(zhǔn)對質(zhì)量目標(biāo)的要求之一是“可測量的”。某公司的質(zhì)量目標(biāo)為：“工程竣工驗(yàn)收合格率 ，創(chuàng)文明標(biāo)化工地 3 項(xiàng)，合同履約率 ，交付后滿意率 ”。這個(gè)質(zhì)量目標(biāo)當(dāng)然也有缺陷：一是缺少管理性過程的質(zhì)量目標(biāo)。二是先進(jìn)性方面尚有不足。但是，它有一個(gè) 的優(yōu)點(diǎn)就是“可測量的”。有的房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量目標(biāo)中有這么一條“創(chuàng)建 （或精品）工程”，但 （或精品）工程的標(biāo)準(zhǔn)或條件是什么？數(shù)量又是多少？比較籠統(tǒng)無法衡量。也有的房地產(chǎn)企業(yè)其質(zhì)量目標(biāo)為“爭達(dá)行業(yè)先進(jìn)水平”，同樣衡量不了，企業(yè)的質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)是經(jīng)過努力可以達(dá)到的具體目標(biāo)。同時(shí)，浙江景華公司的質(zhì)量目標(biāo)層層分解到各個(gè)部門和科室，這樣才能保證其實(shí)現(xiàn)。實(shí)際上一個(gè)企業(yè)質(zhì)量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)得如何，反過來也顯示出該企業(yè)質(zhì)量管理體系的運(yùn)行狀態(tài)是否正常和有效。因?yàn)?，“?shí)踐是檢驗(yàn)真理的 標(biāo)準(zhǔn)”。 2 不斷提高全員對 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)的理解能力和實(shí)踐水平 　　眾所周知，技術(shù)資料、人員因素、機(jī)械設(shè)備、環(huán)境條件、規(guī)章制度等各項(xiàng)影響質(zhì)量管理體系運(yùn)行的要素之中，人員因素是重要的，因?yàn)槿魏问虑榭傄揽咳藛T來操作和執(zhí)行。對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)各類人員進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，是提高人員素質(zhì)的有效途徑。中層以上管理人員及頂目經(jīng)理在認(rèn)證后應(yīng)再培訓(xùn)，再培訓(xùn)的主要內(nèi)容為 ISO9000：2008 族標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)業(yè)方面的法律和法規(guī)等，由上級建設(shè)部門的領(lǐng)導(dǎo)和專家授課。 　　房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應(yīng)加強(qiáng)對他們的再培訓(xùn)工作。主要培訓(xùn)和學(xué)習(xí)本公司的質(zhì)量管理體系文件以及房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)等，在可能條件下還可組織專業(yè)人員對相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或技術(shù)規(guī)范進(jìn)行學(xué)習(xí)和交流，以提高管理意識(shí)和技術(shù)水平，可由獲得內(nèi)審員資格的中層領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)技術(shù)人員授課，也可以請相關(guān)專業(yè)的專家指導(dǎo)。由于行業(yè)關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)的特殊工種（有的還有一定危險(xiǎn)性）比較多，所以，這些工種的人員必須經(jīng)培訓(xùn)持證上崗。 　　關(guān)于內(nèi)審員的再學(xué)習(xí)，應(yīng)組織內(nèi)審員進(jìn)一步學(xué)習(xí)和理解內(nèi)審員的培訓(xùn)教程，相互交流內(nèi)審中的經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)。內(nèi)審員的數(shù)量要和本公司的規(guī)模相適應(yīng)，否則應(yīng)增加內(nèi)審員的人數(shù)（需經(jīng)質(zhì)量管理體系認(rèn)可機(jī)構(gòu)培訓(xùn)考核合格并獲證）。請質(zhì)量管理專家進(jìn)行 ISO9000 族標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，強(qiáng)化全員的質(zhì)量意識(shí)，以促進(jìn)本公司管理水平和質(zhì)量保證能力的提高。 3 強(qiáng)化內(nèi)審，不斷完善和改進(jìn)質(zhì)量管理體系的運(yùn)行 　　事實(shí)上，ISO9000 認(rèn)證之后的質(zhì)量管理體系也不可能是完善的，它還需要在運(yùn)行和實(shí)施過程中不斷加以改進(jìn)和充實(shí)。如在質(zhì)量管理體系的持續(xù)運(yùn)行中，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量手冊中的一些條款與實(shí)際情況不相適應(yīng)；一些程序文件的條款在執(zhí)行和操作時(shí)也會(huì)發(fā)生許多不符合客觀實(shí)際的現(xiàn)象。因此，質(zhì)量手冊和程序文件在實(shí)施若干時(shí)間后要進(jìn)行修訂和換版是很正常的事（即使短期內(nèi)不改版，但在質(zhì)量管理體系文件的增刪頁中適時(shí)填寫更新情況也屬必要）。至于因?yàn)榧夹g(shù)標(biāo)準(zhǔn)或技術(shù)規(guī)范的修訂，勢必導(dǎo)致相關(guān)原始記錄表式的一定更改。其次，由于顧客申訴或意見反饋，房地產(chǎn)業(yè)市場新的信息，內(nèi)部、外部質(zhì)量審核發(fā)現(xiàn)的問題及相應(yīng)糾正和措施等，均可導(dǎo)致質(zhì)量管理體系文件需要完善和改進(jìn)。從某種意義上說，質(zhì)量管理體系文件的適時(shí)充實(shí)、改進(jìn)和更新正是質(zhì)量管理體系運(yùn)行、維持和完善中的“寒暑表”。 　　強(qiáng)化內(nèi)審是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理體系持續(xù)運(yùn)行的不竭的動(dòng)力，在可能的條件下內(nèi)審結(jié)果也可作為企業(yè)內(nèi)部職能和責(zé)任考核的獎(jiǎng)懲依據(jù)。一般地說，每年至少進(jìn)行一次內(nèi)審，但為了促使質(zhì)量管理體系更好運(yùn)行（或某些企業(yè)因于行業(yè)的特殊性），也可每年進(jìn)行二次或兩年進(jìn)行三次內(nèi)審。如果每年只進(jìn)行一次內(nèi)審，那么這次內(nèi)審必須包括 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)全部要素和所有部門；如果每年兩次內(nèi)審，那么有一次內(nèi)審可以是 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)部分要素和若干部門。對于內(nèi)審中的不合格項(xiàng)的糾正或措施，必須進(jìn)行有效跟蹤和記錄。實(shí)踐表明，強(qiáng)化內(nèi)審，嚴(yán)于督查，可以有效克服和機(jī)構(gòu)內(nèi)部的惰性，增強(qiáng)全體員工的質(zhì)量意識(shí)和執(zhí)行質(zhì)量管理體系文件的自覺性，提高企業(yè)的綜合管理水平，有利于形成自我約束、自我改進(jìn)、自我完善的良性循環(huán)機(jī)制。 4 加強(qiáng)管理評審，重視測量儀器設(shè)備的檢定工作 　　管理評審是由 管理者或管理者代表主持的對房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行狀態(tài)（其適宜性、充分性和持續(xù)有效性如何）的審核。管理評審可以是例行性的，如和內(nèi)審一樣，每年至少進(jìn)行一次；也可以是有針對性的，在發(fā)現(xiàn)問題（如外審或內(nèi)審中發(fā)現(xiàn)不符合項(xiàng)、客戶的投訴、竣工工程質(zhì)量驗(yàn)收中發(fā)生較大不合格、施工生產(chǎn)中發(fā)生較大質(zhì)量事故等）之后即時(shí)進(jìn)行。對于例行性的管理評審，如果內(nèi)審已包括 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)全部要素和所有部門，那么管理評審時(shí)限于時(shí)間和精力，也可選擇 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)部分要素和部門進(jìn)行；否則必須按 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)全部要素和部門進(jìn)行（亦算是對內(nèi)審的一種補(bǔ)償）。對于有針對性的管理評審，則其審核計(jì)劃應(yīng)圍繞問題所涉及的要素和部門進(jìn)行制訂，以便做到“對癥下藥、辨證施治”，從而收到事半功倍的效果。通過管理評審， 管理者或管理者代表可以加深對本公司質(zhì)量管理體系運(yùn)行狀態(tài)的了解，這對于解決各部門協(xié)調(diào)等問題頗有益處，也可以促進(jìn)質(zhì)量管理體系更加有效地運(yùn)行。 　　就房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際狀況而言，測量儀器設(shè)備的數(shù)量相對企業(yè)規(guī)模來說比較少，所以，往往被置于無足輕重的地位。在 ISO9000 認(rèn)證之前由于標(biāo)準(zhǔn)有要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)都能將測量儀器送法定計(jì)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢定，但認(rèn)證之后不少房地產(chǎn)企業(yè)一怕麻煩二圖省錢，常常不再嚴(yán)格執(zhí)行測量儀器的周期檢定工作。數(shù)年前本地一家市政工程公司在道路施工中，由于一臺(tái)水準(zhǔn)儀多年未檢引起失準(zhǔn)，因此，導(dǎo)致施工路面縱向坡度超標(biāo)而返工，既貽誤了工期也造成了經(jīng)濟(jì)損失。浙江景華公司則一貫重視測量儀器的年檢和設(shè)備完好率工作，從而使施工生產(chǎn)過程得到有效的控制。ISO9001：2008 標(biāo)準(zhǔn)對監(jiān)視和測量裝置的控制含有 2 方面的要求：一是確定需實(shí)施的監(jiān)視和測量。二是確定所需的監(jiān)視和測量裝置。同時(shí)，對測量設(shè)備提出了與監(jiān)視和測量的要求相一致的規(guī)定。浙江景華公司對 ISO9001：2008 標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于監(jiān)視和測量儀器設(shè)備的要求有比較深刻的理解，并在企業(yè)的質(zhì)量活動(dòng)中很好地貫徹實(shí)施。這是因?yàn)檎J(rèn)識(shí)到量值的溯源性，是 ISO9000 認(rèn)證之后質(zhì)量管理體系持續(xù)正常運(yùn)行的一個(gè)重要標(biāo)志。

四、職能一體化滿足原則 構(gòu)建體系整合實(shí)施，應(yīng)將管理職能的集中與分散進(jìn)行結(jié)合，要充分考慮兩套體系的標(biāo)準(zhǔn)差異，調(diào)整與優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，做到對標(biāo)準(zhǔn)的共性要求的集中管理與統(tǒng)一控制。 五、降本增效滿足原則 兩套體系整合后應(yīng)在時(shí)效性與成本控制方面有明顯的改進(jìn)。 六、風(fēng)險(xiǎn)控制滿足原則 確保在體系流程規(guī)劃、實(shí)施與運(yùn)行時(shí)，能夠采取有效措施對各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。 七、全員參與滿足原則 要求在體系實(shí)施與執(zhí)行過程中，組織全體人員都參與進(jìn)來，從而保證大家在思路上的共識(shí)。 八、體系運(yùn)行模式滿足原則 遵照PDCA 過程方法來對體系進(jìn)行不間斷的持續(xù)改進(jìn)。 九、工具接口滿足原則 如要對IT 服務(wù)管理與信息，要建設(shè)兩個(gè)系統(tǒng)時(shí)，要求兩個(gè)系統(tǒng)要設(shè)計(jì)詳細(xì)的接口，并有專門的文檔來記錄接口定義。 整合可行性 通過以往的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)及對兩套體系的研究，歸納與總結(jié)ISO20000與ISO27001 的體系對比，兩套體系整合的可行性可能會(huì)存在以下幾個(gè)方面，包括： 一、體系實(shí)施人員的整合 作為兩套體系整合的 要素，也是整合重要的因素，只有對實(shí)施人員的統(tǒng)一管理與任務(wù)分派，才能更好的管理體系實(shí)施與改進(jìn)。即使人員有很大變動(dòng)時(shí)，也能保證正常的服務(wù)運(yùn)營。 二、體系規(guī)范的整合 體系實(shí)施人員通過自身研究或借助咨詢公司深入研究兩套體系規(guī)范，找出其共性體系要素。如：ISO20000的“事件管理”與ISO27001的“信息事故管理”等。 三、法律法規(guī)的整合 企業(yè)從整體上應(yīng)滿足兩套體系的法律、法規(guī)要求，這樣可以保證符合法律的性。 四、流程建設(shè)的整合 ISO20000認(rèn)證與ISO27001認(rèn)證參照體系規(guī)范的模型與流程建設(shè)原則，可以規(guī)范內(nèi)在管理與外在服務(wù)程序，使服務(wù)支持與服務(wù)提供緊密結(jié)合，并對成本投入進(jìn)行有效控制，為組織提供事件處理的時(shí)效性、靈活性及風(fēng)險(xiǎn)控制性。通過體系中所闡述的考核指標(biāo)與報(bào)表，可實(shí)現(xiàn)服務(wù)可計(jì)量。 五、體系實(shí)施文件編制的整合 當(dāng)前，兩套體系認(rèn)證的文檔體系框架主要都是以四級文檔為準(zhǔn)，并且劃分的結(jié)構(gòu)層次也有一定程度的相似之處。可以提煉出共用的模板與文件結(jié)構(gòu)。 六、組織運(yùn)維規(guī)劃與職能的整合 組織的運(yùn)維規(guī)劃要從服務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)控制兩個(gè)主要方面來考慮，保證制定的戰(zhàn)略符合未來的發(fā)展要求，依據(jù)詳細(xì)的控制措施來保障整體的服務(wù)能力。并根據(jù)兩套體系的標(biāo)準(zhǔn)差異，調(diào)整與優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，完善角色人員的職能化要求，從而實(shí)現(xiàn)職能一體化的建設(shè)。 七、內(nèi)部與管理評審的整合 在管理評審的前期準(zhǔn)備時(shí)，可以考慮其評審符合條件要素，審核后可根據(jù)審核機(jī)構(gòu)的建議來統(tǒng)一進(jìn)行改進(jìn)與優(yōu)化。審核機(jī)構(gòu)應(yīng)盡量選擇同一家認(rèn)證機(jī)構(gòu)，保證認(rèn)證及維護(hù)的一致性。

AS9100D認(rèn)證需要識(shí)別的過程有哪些 AS9100D認(rèn)證要求需要建立如下過程： 1、設(shè)計(jì)和開發(fā)過程：組織應(yīng)建立、實(shí)施和保持設(shè)計(jì)和開發(fā)過程，以便確保后續(xù)的產(chǎn)品和服務(wù)的提供（ISO9001:2015 8.3.1）; 2、監(jiān)視和測量資源：組織應(yīng)對監(jiān)視和測量設(shè)備要求校準(zhǔn)和檢定時(shí)的召回，建立、實(shí)施并保持一個(gè)過程（AS9100D 7.1.5.2）; 3、工作轉(zhuǎn)移：組織應(yīng)建立、實(shí)施和維持一個(gè)過程以策劃和控制臨時(shí)或者 的工作轉(zhuǎn)移，以確保工作對于要求的持續(xù)符合性。該過程應(yīng)確保工作轉(zhuǎn)移的影響和風(fēng)險(xiǎn)得到管理（AS9100D 8.1）; 4、風(fēng)險(xiǎn)管理：組織應(yīng)建立、實(shí)施和保持一個(gè)過程，用于管理運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)以實(shí)現(xiàn)適用的要求，包括適合于對組織及產(chǎn)品和服務(wù)的要求（AS9100D 8.1.1）; 5、技術(shù)狀態(tài)管理：組織應(yīng)策劃、實(shí)施和控制適合于組織及其產(chǎn)品和服務(wù)的技術(shù)狀態(tài)管理過程，以確保在整個(gè)產(chǎn)品生命周期內(nèi)物理和功能屬性的識(shí)別和控制（AS9100D 8.1.2）; 6、產(chǎn)品：本組織應(yīng)根據(jù)本組織和產(chǎn)品的具體情況，對整個(gè)產(chǎn)品壽命周期內(nèi)確保產(chǎn)品所需的過程，做好計(jì)劃、執(zhí)行和控制工作（AS9100D 8.1.3）; 7、假冒偽劣產(chǎn)品：組織應(yīng)策劃、實(shí)施和控制適合于組織和產(chǎn)品的過程，以防止仿冒件和可疑仿冒件的使用和混入交付給客戶的產(chǎn)品中（AS9100D 8.1.4）; 8、設(shè)計(jì)和開發(fā)更改：組織應(yīng)實(shí)施一個(gè)過程，其含有對于影響客戶要求的更改，在執(zhí)行之前，通知其客戶的準(zhǔn)則（AS9100D 8.3.6）; 9、來料管理：本組織應(yīng)建立一個(gè)過程，對測試報(bào)告中的數(shù)據(jù)進(jìn)行評估，確認(rèn)產(chǎn)品是否符合要求（AS9100D 8.4.2）; 10、特殊過程：工藝輸出無法用后續(xù)監(jiān)控或測量方法進(jìn)行驗(yàn)證的，本組織應(yīng)根據(jù)具體情況，對上述過程做好安排（AS9100D 8.5.1.2）; 11、不合格輸出的控制：本組織采取的不合格控制過程，應(yīng)保持文件記錄信息（AS9100D 8.7）。