房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的組織者和承擔(dān)者，擔(dān)負(fù)著開發(fā)過程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開發(fā)是指取得土地使用權(quán)并在其上改造、生產(chǎn)和建設(shè)的過程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營是指在開發(fā)的全過程中運(yùn)籌資金、開辟市場、 組織指揮生產(chǎn)、進(jìn)行銷售和服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務(wù)特點(diǎn)看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)營者，而不是實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)處理好企業(yè)與外部的關(guān)系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關(guān)系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對外經(jīng)營活動是通過內(nèi)部管理來實(shí)現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營活動所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)所指的對象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的貫標(biāo)認(rèn)證應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，而非針對實(shí)物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動過程 ISO9000認(rèn)證的重點(diǎn)是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標(biāo)認(rèn)證的終目標(biāo)。從表面看，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，對施工組織設(shè)計(jì)和施工工 藝工序進(jìn)行的確認(rèn)和改進(jìn)，對直接影響房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量的人、機(jī)、料、法、環(huán)五大因素進(jìn)行的監(jiān)督管 理，對產(chǎn)品的過程質(zhì)量進(jìn)行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗(yàn)收等），對終產(chǎn)品進(jìn)行的多道驗(yàn)收（竣 工驗(yàn)收、交付驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收等），似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對自己經(jīng)營的 房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行了直接調(diào)控。其實(shí)，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場查出了質(zhì)量批漏，改進(jìn)了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實(shí)物質(zhì)量的形成過程也不會成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過程或與分承包方的共同生產(chǎn)過程。 不論是過程控制、檢驗(yàn)和試驗(yàn)、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業(yè)的內(nèi)部過程 和活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過合同的形式實(shí)現(xiàn)：通過采購合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量的形成過程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部過程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標(biāo)認(rèn)證的重點(diǎn)，其重點(diǎn)是內(nèi)部行為和活動過程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購的范疇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進(jìn)行隱蔽工程質(zhì)量 驗(yàn)收檢查的權(quán)利，也賦予了發(fā)包方有隨時(shí)檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進(jìn)度的權(quán)利。同時(shí)，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務(wù)，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務(wù)。所以，合同的執(zhí) 行過程對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是一種采購過程。 ISO 9000族標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了采購要素，其中有采購驗(yàn)證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購驗(yàn)證的行為，只不過因?yàn)榻ㄖ漠a(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購驗(yàn)證過程相對 復(fù)雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所有隱蔽工程的驗(yàn)收、中間的工程檢驗(yàn)和竣工驗(yàn)收等都是對采 購產(chǎn)品質(zhì)量的確認(rèn)和驗(yàn)證行為，與一般普通產(chǎn)品的進(jìn)貨檢驗(yàn)和采購驗(yàn)證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)將其所從事的施工過程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購 開發(fā)商聘請監(jiān)理公司來履行對房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務(wù)。 監(jiān)理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務(wù)在內(nèi)的實(shí)物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購的是一種由監(jiān)理方提供的服務(wù)。因此，應(yīng)通過委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 采購及采購驗(yàn)證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的對 房產(chǎn)品的采購驗(yàn)證責(zé)任，絕大部分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔(dān)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標(biāo) 認(rèn)證中應(yīng)該謹(jǐn)慎而正確地處理好對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購控制。 提高開發(fā)經(jīng)營的服務(wù)質(zhì)量 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營 服務(wù)的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質(zhì)勘測委托、工程設(shè)計(jì)委托、形象策劃委托、市場調(diào)查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè) 機(jī)構(gòu)來完成。房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)越來越側(cè)重于對合同的管理，通過對企業(yè)履行合同過程的質(zhì)量的 控制，達(dá)到間接控制實(shí)物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務(wù)。

組織在績效評價(jià)上需要關(guān)注的部分有合規(guī)性評價(jià)、內(nèi)部審核、管理評審等方面的要求。需要監(jiān)視和測量的內(nèi)容包括滿足法律法規(guī)要求和其他要求的程度；與所辨識的危險(xiǎn)源、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇相關(guān)的活動和運(yùn)行；實(shí)現(xiàn)組織職業(yè)目標(biāo)的進(jìn)展情況；運(yùn)行控制和其他控制的有效性；適用時(shí)，為確保結(jié)果有效而所采用的監(jiān)視、測量、分析和評價(jià)績效的方法；組織評價(jià)其職業(yè)績效所依據(jù)的準(zhǔn)則；何時(shí)應(yīng)實(shí)施監(jiān)視和測量；何時(shí)應(yīng)分析、評價(jià)和溝通監(jiān)視測量的結(jié)果。組織應(yīng)保留適當(dāng)?shù)奈募畔⒆鳛楸O(jiān)視、測量、分析和評價(jià)績效的結(jié)果證據(jù)；記錄有關(guān)測量設(shè)備的維護(hù)、校準(zhǔn)或驗(yàn)證。 合規(guī)性評價(jià)是重要的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之一，組織需要建立、實(shí)施和保持用于法律法規(guī)要求和其他要求的合規(guī)性進(jìn)行評價(jià)。確定實(shí)施合規(guī)性評價(jià)的頻次和方法；評價(jià)合規(guī)性并在需要時(shí)采取措施；保持對其關(guān)于法律法規(guī)要求和其他要求的合規(guī)狀況的認(rèn)識和理解；保留合規(guī)性評價(jià)結(jié)果的文件化信息。 組織進(jìn)行內(nèi)部審核也是重要的評價(jià)之一，職業(yè)管理體系是否符合：組織自身的職業(yè)管理體系要求，包括職業(yè)方針和職業(yè)目標(biāo)；本標(biāo)準(zhǔn)的要求；職業(yè)管理體系是否得到有效實(shí)施和保持。審核的方案應(yīng)考慮相關(guān)過程的重要性和以往審核結(jié)果的情況下，策劃、建立、實(shí)施和保持包含頻次、方法、職責(zé)、協(xié)商、策劃要求和報(bào)告的審核方案；規(guī)定每次審核的審核準(zhǔn)則和范圍；選擇審核員并實(shí)施審核，以確保審核過程的客觀性和公正性；確保向相關(guān)管理者報(bào)告審核結(jié)果；確保向工作人員及代表以及其他相關(guān)方報(bào)告相關(guān)的審核結(jié)果；采取措施。以應(yīng)對不符合和持續(xù)改進(jìn)其職業(yè)績效；保留文件化信息，作為審核方案是實(shí)施和審核結(jié)果的證據(jù)。 管理者應(yīng)按照策劃的時(shí)間間隔對組織的職業(yè)管理體系進(jìn)行評審，以確保其持續(xù)的適應(yīng)性、充分性和有效性。以往管理評審采取措施的狀況；與職業(yè)管理體系相關(guān)的內(nèi)容和外部議題的變化，包括：相關(guān)方的需求和期望；法律法規(guī)要求和其他要求；風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇；職業(yè)方針和職業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度；職業(yè)績效方面的信息，包括以下方面的趨勢：事件、不符合、糾正措施和持續(xù)改進(jìn)；監(jiān)視和測量的結(jié)果；對法律法規(guī)要求和其他要求的合規(guī)性評價(jià)的結(jié)果；審核結(jié)果；工作人員的協(xié)商和參與；風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇；保持有效的職業(yè)管理體系所需資源的充分性；與相關(guān)方的有關(guān)溝通；持續(xù)改進(jìn)的機(jī)會。任何對職業(yè)管理體系變更的需求；所需資源；措施；改進(jìn)職業(yè)管理體系與其他業(yè)務(wù)過程融合的機(jī)會；對組織戰(zhàn)略方向的任何影響。 職業(yè)管理體系的改進(jìn)？ 組織應(yīng)確定改進(jìn)機(jī)會，并實(shí)施必要的措施，以實(shí)現(xiàn)其職業(yè)管理體系的預(yù)期結(jié)果。為了達(dá)到預(yù)期的結(jié)果。組織應(yīng)建立、實(shí)施和保持包括報(bào)告、調(diào)查和采取措施在內(nèi)的過程，以確定和管理事件和不符合。當(dāng)事件或不符合發(fā)生時(shí)，組織應(yīng)：及時(shí)對時(shí)間和不符合做出反應(yīng)，并在適用時(shí)采取措施予以控制和糾正以及處置后果。 在工作人員的參與和其他相關(guān)方的參加下，通過下列活動，評價(jià)是否采取糾正措施以導(dǎo)致時(shí)間或不符合的根本原因，防止時(shí)間或不符合再次發(fā)生或在其他場合發(fā)生。需要調(diào)查的部分有調(diào)查事件或評審不符合；確定導(dǎo)致時(shí)間或不符合的原因；確定類似時(shí)間是否曾經(jīng)發(fā)生過，不符合是否存在，或他們是否可能會發(fā)生。在適當(dāng)時(shí)，對現(xiàn)有的職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)其他風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)進(jìn)行評審；按照控制層級和變更管理，確定并實(shí)施任何所需的措施，包括糾正措施；在采取措施前，評價(jià)與新的或變化的危險(xiǎn)源相關(guān)的職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；評審任何采取措施的有效性，包括糾正措施；在必要時(shí)，變更職業(yè)管理體系。 糾正措施應(yīng)與事件或不符合所產(chǎn)生的影響或潛在影響相適應(yīng)。組織應(yīng)保留文件化信息作為以下方面的證據(jù)包括：事件或不符合的性質(zhì)以及所采取的任何后續(xù)措施；任何措施和糾正措施的結(jié)果，包括其有效性。組織應(yīng)就此文件化信息與相關(guān)工作人員及其代表和其他的相關(guān)方進(jìn)行溝通。保持和保留文件化信息作為持續(xù)改進(jìn)的證據(jù)。 職業(yè)管理體系認(rèn)證對組織中人員以及工作相關(guān)的傷害和損害的形成了具體的體系指導(dǎo)通過建立、實(shí)施和保持職業(yè)管理體系，以改進(jìn)、危險(xiǎn)源并盡可能降低職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、利用職業(yè)機(jī)遇，以及應(yīng)對與其活動相關(guān)的職業(yè)管理體系不符合。 通過職業(yè)管理體系認(rèn)證達(dá)到持續(xù)改進(jìn)職業(yè)績效；滿足法律法規(guī)要求和其他要求；實(shí)現(xiàn)職業(yè)目標(biāo)

齊ISO50001認(rèn)證信息交流? ISO50001認(rèn)證信息交流包括內(nèi)部溝通與外部溝通，企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同的溝通對象采取不同的溝通方式，保障信息傳遞的順利、暢通。 一、信息交流的內(nèi)容 內(nèi)部交流的信息主要包括：各部門的職能； 管理者和管理層的節(jié)能決策；能源管理手冊、程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書；適用的法律法規(guī)、政策標(biāo)準(zhǔn)及其他要求；能源方針、能源目標(biāo)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況；能源基準(zhǔn)、能源績效參數(shù)；識別評價(jià)出的能源使用及主要能源使用；節(jié)能技術(shù)或管理經(jīng)驗(yàn)；對影響能源績效的關(guān)鍵特性定期監(jiān)視、測量和分析的結(jié)果；能源管理實(shí)施方案的實(shí)施情況及效果；能源評審、內(nèi)部審核、管理評審及外部評價(jià)的結(jié)果；不符合及糾正措施；體系運(yùn)行的信息，如生產(chǎn)運(yùn)行調(diào)度信息、能源績效參數(shù)及時(shí)反饋信息。 外部交流的信息主要包括：企業(yè)的概況；企業(yè)能源管理手冊、能源方針、能源目標(biāo)指標(biāo)；法律法規(guī)、政策標(biāo)準(zhǔn)和其他要求的更新；節(jié)能主管部門及有關(guān)部門對能源利用的要求及發(fā)布的政策，如節(jié)能監(jiān)察機(jī)構(gòu)出具的節(jié)能監(jiān)察報(bào)告；外部機(jī)構(gòu)對于企業(yè)能源利用效率的反饋，如能源利用檢測報(bào)告、能源審計(jì)報(bào)告、熱工測試報(bào)告等；與產(chǎn)品、能源利用有關(guān)的信息；能源基準(zhǔn)、能源標(biāo)桿的信息；與企業(yè)能源績效有關(guān)的信息，包括發(fā)展趨勢；可供采用的改進(jìn)能源績效的信息；財(cái)務(wù)信息，如成本節(jié)約或能源項(xiàng)目投資；成熟先進(jìn)的管理方法和節(jié)能技術(shù)；其它需要與外部溝通的信息。 二、信息交流的方式 1.內(nèi)部交流的方式 如運(yùn)行調(diào)度指揮系統(tǒng)、文件、會議紀(jì)要、公告欄、意見箱、網(wǎng)站、電子郵件、日常生產(chǎn)高度會議、內(nèi)部談話、ERP辦公系統(tǒng)等。 2.外部交流的方式 三、信息交流的原則 1.準(zhǔn)確原則 2.及時(shí)原則 3.優(yōu)先原則 四、建立信息交流機(jī)制 應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作： 1.明確部門和職責(zé) 2.確定方式和內(nèi)容 3.制定制度和措施