隨著ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證和ISO14000環(huán)境管理體系認(rèn)證的深入發(fā)展，以及OHSAS18000職業(yè)管理體系認(rèn)證的逐步開展，一些的組織已 開始關(guān)注將三個(gè)體系結(jié)合起來。建立三合一的管理體系，同時(shí)向認(rèn)證機(jī)構(gòu)提出實(shí)施三合一體系審核的要求。限通過一個(gè)審核組的一次 現(xiàn)場審核，同時(shí)獲得或保持ISO9001、ISO14001、OHSAS18000認(rèn)證。

物業(yè)管理作為物業(yè)的后期管理，是確保物業(yè)保值增值的重要手段。在我國，物業(yè)管理尚屬起步晚的"朝陽產(chǎn)業(yè)"， 但從目前物業(yè)管理運(yùn)營市場來看，企業(yè)的管理決策對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，大多停留在平面的服務(wù)層面上，如設(shè)夜行燈、安排門衛(wèi)值班等等，雖然是必須的，但這種平面式的服務(wù)內(nèi)容缺乏想象，沒有獨(dú)創(chuàng)，往往是事倍功半，工作效率低下，不能滿足業(yè)主的各種需求。 病因在于物業(yè)管理公司內(nèi)部管理運(yùn)營結(jié)構(gòu)不合理，管理技術(shù)落后，首先是觀念沒有徹底改變，傳統(tǒng)型管理占主導(dǎo)地位，雖然強(qiáng)調(diào)了服務(wù)，但因其是平面式的，有"表"沒有及"里"，所以僅僅是解決了為業(yè)主服務(wù)這一面，而忽視了如何為業(yè)主提供高質(zhì)量服務(wù)的一面；其次，物業(yè)管理公司運(yùn)營結(jié)構(gòu)軟弱，銜接不佳，內(nèi)耗大，缺乏一套系統(tǒng)的管理體系，造成業(yè)主與管理者、管理者與決策者之間的斷層空白，致使問題越積越多，處理時(shí)間越來越長，以至于問題終還是得不到解決，不了了之，使物業(yè)管理陷入疲軟無力的境地。因此，物業(yè)管理公司能實(shí)現(xiàn)有序管理的當(dāng)務(wù)之急在于要迅速建立起一套規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、反應(yīng)靈敏的動(dòng)態(tài)物業(yè)管理體系。 但物業(yè)管理要建立一套規(guī)范合理的運(yùn)作機(jī)制并不是一件容易的事，規(guī)范而又合理的東西往往是許多經(jīng)驗(yàn)的長期積累，且需經(jīng)過多年的探索驗(yàn)證。而對(duì)國內(nèi)眾多物業(yè)管理公司來說，剛剛興起的這個(gè)行業(yè)讓大家多少有點(diǎn)趕鴨子上架的味道，且往往又是物業(yè)開發(fā)商的無奈之舉，與物業(yè)開發(fā)商多有些"血緣"關(guān)系。因此，如何迅速建立起一套適切合理的牧業(yè)管理體系，是目前物業(yè)管理公司所關(guān)注的一個(gè)重要問題。目前，國內(nèi)一些起步較早、崇尚規(guī)范經(jīng)營的物業(yè)管理公司都在嘗試導(dǎo)入ISO9000來建立自己的運(yùn)作體系，通過一段時(shí)間的運(yùn)作，已在物業(yè)管理上取得一些佳績。 對(duì)物業(yè)管理公司而言，要建立起一套物業(yè)管理體系有三個(gè)關(guān)鍵方面要注意，即管理職責(zé)、質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)及人員和物質(zhì)資源。這三個(gè)關(guān)鍵方面的焦點(diǎn)是業(yè)主，只有這三個(gè)關(guān)鍵方面相互協(xié)調(diào)時(shí)，才能保證業(yè)主滿意。ISO9000的建立意在強(qiáng)調(diào)業(yè)主的重要，與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量控制的重要。物業(yè)管理如不能很好控制與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量就難以形成。 結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際情況及今后的發(fā)展，據(jù)此建立起一個(gè)科學(xué)完善的"合同評(píng)審程序"，識(shí)別并確定客戶的需求，同時(shí)判斷自己是否具有滿足業(yè)主需求的能力。區(qū)分出哪些是自己能夠提供的服務(wù)項(xiàng)目，哪些是由外部服務(wù)組織提供的服務(wù)項(xiàng)目。外部伺服性服務(wù)組織的選擇，可依據(jù)實(shí)際情況建立"分包商選擇與管理程序"，以分承包方的形式進(jìn)行，并將有關(guān)分包服務(wù)項(xiàng)目列入與分承包方簽署的分包合同或協(xié)議中。 對(duì)提供的服務(wù)按實(shí)際情況建立"服務(wù)過程查核程序"、"服務(wù)過程狀態(tài)識(shí)別程序"，"服務(wù)管理程序"進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量的全程管理，并對(duì)其結(jié)果追蹤確認(rèn)。同時(shí)建立"公共設(shè)施、器材管理程序"、建立"維護(hù)保潔控制程序"、"緊急應(yīng)變作業(yè)程序"、"人員進(jìn)駐控制程序"和"保安駐警控制程序"，以給物業(yè)管理正常運(yùn)作提供運(yùn)行保障和保障。 物業(yè)ISO9001標(biāo)準(zhǔn)建立起一個(gè)開放式的信息溝通體系，如建立："客戶滿意度調(diào)查程序"、"客戶抱怨處理程序"，并通過至少每年一次對(duì)業(yè)主進(jìn)行"需求的連續(xù)評(píng)審"。建立的"新服務(wù)項(xiàng)目企劃程序"策劃新服務(wù)項(xiàng)目，以向業(yè)主盡可能多提供按需服務(wù)，從而促使物業(yè)管理公司走出管理的消極狀態(tài)。 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)中存在的問題，建立"服務(wù)的鑒別與追溯性程序"，建立"不符合服務(wù)控制程序"，建立"糾正與措施程序"等改進(jìn)措施加以自我改進(jìn)完善。在物業(yè)管理公司內(nèi)部管理上，可以通過實(shí)際情況建立"管理責(zé)任程序"，建立"文件與資料控制程序"，建立"機(jī)電設(shè)備控制程序"、"行政服務(wù)控制程序"，建立"進(jìn)料控制程序"，建立"庫存作業(yè)管理程序"、"搬運(yùn)控制程序"、"交房作業(yè)管理程序"加以內(nèi)部規(guī)范管理；通過建立"質(zhì)量記錄管理程序"如實(shí)記錄運(yùn)行中的活動(dòng)結(jié)果，并妥善保存這些記錄，以提供作為內(nèi)部及第三方審核的證據(jù)；并建立"統(tǒng)計(jì)技術(shù)管理程序"對(duì)這些質(zhì)量記錄加以統(tǒng)計(jì)并進(jìn)行技術(shù)分析。同時(shí)，通過建立"內(nèi)部管理審核程序"以完善內(nèi)部管理審核體系。 在人力資源的配備上，根據(jù)實(shí)際工作需要設(shè)置部門和人員，要求建立"工作職責(zé)說明書"，規(guī)定定量、定性的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)應(yīng)達(dá)到的水準(zhǔn)，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001標(biāo)準(zhǔn)之建立"培訓(xùn)管理程序"，對(duì)全體員工進(jìn)行物業(yè)管理基本知識(shí)、崗位任職資格等培訓(xùn)，并進(jìn)行資格確認(rèn)，以保證公司員工對(duì)公司完善管理、公司發(fā)展的適應(yīng)，使物業(yè)管理公司在建好一個(gè)企業(yè)的同時(shí)，更培養(yǎng)鍛煉了一支隊(duì)伍。 物業(yè)ISO9000認(rèn)證體系是一種從管理模式向服務(wù)模式進(jìn)化的體系，它所強(qiáng)調(diào)的是將服務(wù)作為一種商品，確保被服務(wù)者在使用過程中的滿意程度，是一種服務(wù)質(zhì)量承諾的兌現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)人對(duì)人的服務(wù)，是一個(gè)為業(yè)主提供綜合性整合化服務(wù)的系統(tǒng)。這個(gè)體系的建立將使物業(yè)管理逐步朝為業(yè)主按需提供服務(wù)的理想化方向發(fā)展，并以其全新體制的優(yōu)勢促使物業(yè)管理真正成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，以塑造眾多的需求群體和拉動(dòng)巨大的需求市場，以此影響、優(yōu)化物業(yè)管理的市場環(huán)境，推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展。

ISO14001認(rèn)證和18001體 要素間如何有效兼容？ 深圳ISO14001和18001體系 包含著現(xiàn)實(shí)不同管理功能要素， 從表面上看， 各要素是各自獨(dú)立的要求，實(shí)際上，標(biāo)準(zhǔn)所提供的是一個(gè)系統(tǒng)化、結(jié)構(gòu)化的管理體系， 標(biāo)準(zhǔn)中各要素既不是孤立存在的， 也不是簡單地組合，它們之間存在著緊密的內(nèi)在聯(lián)系。 所以應(yīng)將各個(gè)管理要素要求綜合起來考慮，協(xié)調(diào)一致， 系統(tǒng)地解構(gòu)成一個(gè)有機(jī)整體。 因此，正確理解環(huán)境和職業(yè)管理體系的要素，搞清各要素間的相互關(guān)系和作用。 是簡歷適宜、有效的ISO14001和OHSAS18001環(huán)境和職業(yè)管理體系的關(guān)鍵， 也是做一個(gè)合格的內(nèi)審員的關(guān)鍵。 標(biāo)準(zhǔn)各要素間主要存在兩種關(guān)系； 1. 深圳ISO14001和18001體系 環(huán)境因素和危險(xiǎn)有害因素以及法律法規(guī)是制定環(huán)境和職業(yè)方針的依據(jù)； 環(huán)境和職業(yè)方針為制定目標(biāo)和指標(biāo)提供框架；目標(biāo)和指標(biāo)內(nèi)容來源于環(huán)境因素， 危險(xiǎn)有害因素，法律法規(guī)和其他要求，管理方案依據(jù)目標(biāo)和指標(biāo)制定， 制定管理方案后， 應(yīng)實(shí)施方案，而實(shí)施方案首先需要確定環(huán)境和職業(yè)管理體系的組織機(jī)構(gòu)， 分配管理職責(zé)，依據(jù)方案制定重要環(huán)境因素和危險(xiǎn)有害因素的運(yùn)行控制文件， 按文件要求來控制與重要環(huán)境因素和危險(xiǎn)有害因素有關(guān)運(yùn)行。 依據(jù)監(jiān)測和測量來了解重要環(huán)境因素和危險(xiǎn)有害因素的控制效果， 依據(jù)監(jiān)測和測量結(jié)構(gòu)來改進(jìn)環(huán)境和職業(yè)管理體系，這種循環(huán)傳遞的關(guān)系， 促使環(huán)境和職業(yè)管理體系持續(xù)改進(jìn)，不斷。 2.深圳ISO14001和18001體系 環(huán)境和職業(yè)方針， 目標(biāo)和指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)依靠對(duì)重要環(huán)境因素和危險(xiǎn)有害因素運(yùn) 行的有效控制來支持。 重要環(huán)境因素和危險(xiǎn)有害因素的有效控制依靠適宜的人員，設(shè)施，監(jiān)測， 和測量及合規(guī)性評(píng)價(jià)來支持； 人員的能力依靠培訓(xùn)支持；保持ISO14001和OHSAS18001環(huán)境和職業(yè)管理體系的有效性依靠信息交流支持； 有效的管理評(píng)審依靠監(jiān)測和測量，內(nèi)部審核， 協(xié)商與交流支持。 > 返回