1. 由于外包是由外部組織完成的，對(duì)外包組織的控制相對(duì)于組織內(nèi)部，較為困難。這些控制包括資源保障（包括設(shè)備、人力資源、信息等）、過(guò)程策劃、過(guò)程控制、監(jiān)視和測(cè)量、產(chǎn)品標(biāo)識(shí)和可追溯性等。 2. 外包方作為一種資源，受限于地理區(qū)域或其它原因，有時(shí)是稀缺的，如電鍍廠。一個(gè)區(qū)域可能僅存在一家電鍍廠，產(chǎn)品需要電鍍只能選擇這一家，電鍍廠就缺乏動(dòng)力來(lái)迎合組織提出的管理或協(xié)作要求。組織很難通過(guò)自身努力來(lái)改善這些現(xiàn)狀。 3. 外包的過(guò)程、產(chǎn)品和服務(wù)雖然對(duì)組織很重要，但外包費(fèi)用不高，無(wú)法引起外包方的重視。如快遞一臺(tái)儀器，雖然運(yùn)輸過(guò)程中的產(chǎn)品防護(hù)非常重要，但由于快遞費(fèi)用有限，承運(yùn)方對(duì)產(chǎn)品防護(hù)的要求僅能按其快遞規(guī)范來(lái)執(zhí)行，企業(yè)很難對(duì)承運(yùn)方施加足夠的控制。這一現(xiàn)象在中小企業(yè)當(dāng)中更為明顯。 4. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)是分工和協(xié)作的經(jīng)濟(jì)，一個(gè)組織的外包活動(dòng)通常非常多。認(rèn)證審核組在有限的工作時(shí)間內(nèi)對(duì)挑出的重要外程中進(jìn)行檢查，通常只能查個(gè)皮毛，僅對(duì)控制的形式和結(jié)果作評(píng)價(jià)，對(duì)有效性和適宜性無(wú)法深入檢查。 5. 外包的運(yùn)作和控制有時(shí)分布在采購(gòu)部門之外，在其它部門檢查時(shí)容易忽視對(duì)外包的審核。 6. 認(rèn)證準(zhǔn)則中關(guān)于外包的要求描述的很抽象，審核組很難作出外程控制是否適宜、有效的結(jié)論。 四）常見的外包形式和控制方法。 1）常見的外程及存在形式： 過(guò)程外包：設(shè)計(jì)外包、生產(chǎn)外包、工序（加工）外包、運(yùn)輸外包、售后外包等； 職能外包：培訓(xùn)外包、食堂管理外包、計(jì)量管理外包、設(shè)備維保外包、廠區(qū)物業(yè)外包等； 2）外包活動(dòng)控制的方法及分析： A）控制外包方整個(gè)管理體系的控制，參與外包方管理體系的策劃和監(jiān)視，如PPAP。 相關(guān)概念： Production Part Approval Process 生產(chǎn)件批準(zhǔn)程序，即生產(chǎn)件認(rèn)可過(guò)程,要求按照事先批準(zhǔn)的程序生產(chǎn),制造出的樣件用于驗(yàn)證生產(chǎn)能力。 需要提交的保證材料主要有生產(chǎn)件尺寸檢驗(yàn)報(bào)告,外觀檢驗(yàn)報(bào)告,功能檢驗(yàn)報(bào)告, 材料檢驗(yàn)報(bào)告;還包括零件控制方法和供應(yīng)商控制方法; 主要是制造型企業(yè)要求供應(yīng)商在提交產(chǎn)品時(shí)做PPAP文件及首件，只有當(dāng)ppap文件全部合格后才能提交；當(dāng)工程變更后還須提交報(bào)告。 B）組織二方審核。以組織的名義對(duì)其供方實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)審核并出具審核結(jié)論，審核準(zhǔn)則由組織策劃決定。外包方需對(duì)審核出具的不符合實(shí)施整改，并獲得組織的認(rèn)可。審核組可以由組織直接派出，也可以外聘審核員或外包。 C）體系或產(chǎn)品要求通過(guò)第三方認(rèn)證或檢測(cè)。要求外包方在承包前需獲得指定或不指定認(rèn)證機(jī)構(gòu)的第三方管理體系認(rèn)證，或要求外包方的產(chǎn)品通過(guò)第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)的委托試驗(yàn)或產(chǎn)品認(rèn)證，如RoHS認(rèn)證。 D）合同，質(zhì)量保證和附加義務(wù)約定。一般情況下，組織均會(huì)與外包方簽訂有法律約束力的經(jīng)濟(jì)合同。通過(guò)合同來(lái)約束外包方的責(zé)任和義務(wù)。關(guān)鍵是看這些合同的條款，是否能保護(hù)組織的預(yù)期和利益。如果僅僅是外包方的格式合同，通常不能滿足體系有效性的要求。 E）駐廠監(jiān)造/質(zhì)檢/工程師。在外程非常重要，而外包方?jīng)]有能力保證績(jī)效時(shí)，可采用這種比較實(shí)用的措施。組織派出的人員，在現(xiàn)場(chǎng)參與策劃，批準(zhǔn)工藝，參與監(jiān)視和測(cè)量等等，能有力保證外包方的外程滿足預(yù)期的要求。 F）供應(yīng)商調(diào)查、評(píng)價(jià)和業(yè)績(jī)監(jiān)視。外包方在承接外包業(yè)務(wù)之前，需要獲得組織的認(rèn)可。這個(gè)認(rèn)可活動(dòng)包括外包方的資質(zhì)能力調(diào)查和評(píng)價(jià)、產(chǎn)品試制或試用，以及持續(xù)的外包績(jī)效監(jiān)視等。必要時(shí)，由組織委派審查組對(duì)外包方現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施審查或（專業(yè)的、系統(tǒng)的、獨(dú)立的）二方審核。這些是質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)所要求的。環(huán)境管理體系則要求組織考慮將外包方的環(huán)境義務(wù)列入評(píng)價(jià)準(zhǔn)則之中，對(duì)確保對(duì)外包方實(shí)施足夠的影響。 G）檢驗(yàn)和驗(yàn)證。無(wú)論是外包還是采購(gòu)，檢驗(yàn)和驗(yàn)證是有保證力的手段。檢驗(yàn)需要投入檢驗(yàn)所需資源，涉及管理成本，是組織考慮采用檢驗(yàn)還是驗(yàn)證的主要因素。 五）認(rèn)證審核應(yīng)考慮的風(fēng)險(xiǎn)和有效性評(píng)價(jià)準(zhǔn)則。 認(rèn)證機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)組織實(shí)施認(rèn)證審核并且頒發(fā)認(rèn)證，是一種信用擔(dān)保行為。認(rèn)證機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和自身定位，以及相關(guān)方的期望和要求，制定認(rèn)證評(píng)定的準(zhǔn)則，對(duì)申請(qǐng)組織質(zhì)量和環(huán)境管理體系運(yùn)行符合性和有效性實(shí)施審核和評(píng)價(jià)，終作出認(rèn)證決定。也就是說(shuō)，對(duì)于不同的認(rèn)證機(jī)構(gòu)，不同的申請(qǐng)組織，會(huì)有不同的認(rèn)證評(píng)定準(zhǔn)則。而不能僅僅是符合法定要求。 評(píng)價(jià)外包的風(fēng)險(xiǎn)和外包控制的有效性，可以考慮以下幾個(gè)方面： 1）外包的產(chǎn)品、服務(wù)和過(guò)程，對(duì)組織質(zhì)量和環(huán)境管理體系的影響有多大。 A）如果外包涉及相關(guān)方的強(qiáng)制性要求，如法律法規(guī)、與組織的顧客簽訂的合同等，當(dāng)外包控制失效，就會(huì)涉及違法違規(guī)或違反合同等惡性事故發(fā)生。某些外包的產(chǎn)品、服務(wù)和過(guò)程涉及性要求，比如說(shuō)危化品運(yùn)輸，一旦失控，會(huì)造成對(duì)相關(guān)方（包括認(rèn)證機(jī)構(gòu)）帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。 上述這些外包如果失控，應(yīng)該成為認(rèn)證評(píng)定的否決項(xiàng)。 B）有些外程雖然不涉及強(qiáng)制性要求，但對(duì)其公開申明的方針目標(biāo)有較大的影響，或無(wú)法履行對(duì)相關(guān)方（如顧客）的承諾，或顯著影響組織的體系運(yùn)行（如因外包方未按時(shí)交付而導(dǎo)致停產(chǎn)）。這些外包失控產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要是會(huì)對(duì)相關(guān)方（顧客、員工、股東、社會(huì)等）的利益造成侵害。審核組應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)評(píng)價(jià)其風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，并出具不符合報(bào)告或觀察項(xiàng)。 C）實(shí)踐中，有很多外包對(duì)管理體系的影響比較小。組織沒(méi)有識(shí)別或沒(méi)有實(shí)施嚴(yán)格的管理，并不會(huì)對(duì)管理體系的有效性帶來(lái)比較大的影響。審核時(shí)應(yīng)抓大放小，或僅與受審核方作適當(dāng)?shù)慕涣鳌? 2）外包控制方法的選擇。前文已經(jīng)描述了外包的幾種常見的控制方法。實(shí)踐中，組織常常是根據(jù)需要綜合利用其中方法。每一種方法，對(duì)外包控制均有一定的效果（收益），但同時(shí)也均需投入一定的資源（成本）。將收益與成本相比較，就是效率。 以下幾種情況，可以認(rèn)為外包的控制方法或控制效果未達(dá)到認(rèn)證要求： A）不符合GB/T19001-2016《質(zhì)量管理體系 要求》和GB/T24001-2016《環(huán)境管理體系 要求及使用指南》二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于外包控制的條款要求； B）外包的控制程度無(wú)法保證產(chǎn)品（和服務(wù)）的質(zhì)量符合規(guī)定的要求，如產(chǎn)品的質(zhì)量特性無(wú)法得到驗(yàn)證，無(wú)法向相關(guān)方證明外包質(zhì)量受控； C）外包的實(shí)際控制效果影響了與相關(guān)方簽訂的合同（如銷售訂單或與社區(qū)簽訂的環(huán)保約定）的履行，如交付時(shí)間； D）外包產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使組織無(wú)法保證具備穩(wěn)定地履行與相關(guān)方簽訂合同的能力； E）外包的控制效果無(wú)法保證組織各層次目標(biāo)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 綜上所述，認(rèn)證審核組應(yīng)在組織選擇外包控制方法所考慮的效率，和認(rèn)證風(fēng)險(xiǎn)之間取得一個(gè)適當(dāng)?shù)钠胶?。既不能片面?qiáng)調(diào)組織的資源能力或經(jīng)濟(jì)效益，也不能妄顧認(rèn)證機(jī)構(gòu)的認(rèn)證風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組織者和承擔(dān)者，擔(dān)負(fù)著開發(fā)過(guò)程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開發(fā)是指取得土地使用權(quán)并在其上改造、生產(chǎn)和建設(shè)的過(guò)程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營(yíng)是指在開發(fā)的全過(guò)程中運(yùn)籌資金、開辟市場(chǎng)、 組織指揮生產(chǎn)、進(jìn)行銷售和服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務(wù)特點(diǎn)看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，而不是實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)處理好企業(yè)與外部的關(guān)系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關(guān)系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是通過(guò)內(nèi)部管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)所指的對(duì)象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的貫標(biāo)認(rèn)證應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，而非針對(duì)實(shí)物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動(dòng)過(guò)程 ISO9000認(rèn)證的重點(diǎn)是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標(biāo)認(rèn)證的終目標(biāo)。從表面看，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和施工工 藝工序進(jìn)行的確認(rèn)和改進(jìn)，對(duì)直接影響房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量的人、機(jī)、料、法、環(huán)五大因素進(jìn)行的監(jiān)督管 理，對(duì)產(chǎn)品的過(guò)程質(zhì)量進(jìn)行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗(yàn)收等），對(duì)終產(chǎn)品進(jìn)行的多道驗(yàn)收（竣 工驗(yàn)收、交付驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收等），似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的 房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行了直接調(diào)控。其實(shí)，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)查出了質(zhì)量批漏，改進(jìn)了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實(shí)物質(zhì)量的形成過(guò)程也不會(huì)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過(guò)程或與分承包方的共同生產(chǎn)過(guò)程。 不論是過(guò)程控制、檢驗(yàn)和試驗(yàn)、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對(duì)企業(yè)的內(nèi)部過(guò)程 和活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過(guò)合同的形式實(shí)現(xiàn)：通過(guò)采購(gòu)合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過(guò)銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量的形成過(guò)程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部過(guò)程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標(biāo)認(rèn)證的重點(diǎn)，其重點(diǎn)是內(nèi)部行為和活動(dòng)過(guò)程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購(gòu)的范疇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進(jìn)行隱蔽工程質(zhì)量 驗(yàn)收檢查的權(quán)利，也賦予了發(fā)包方有隨時(shí)檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進(jìn)度的權(quán)利。同時(shí)，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務(wù)，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務(wù)。所以，合同的執(zhí) 行過(guò)程對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講是一種采購(gòu)過(guò)程。 ISO 9000族標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了采購(gòu)要素，其中有采購(gòu)驗(yàn)證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購(gòu)驗(yàn)證的行為，只不過(guò)因?yàn)榻ㄖ漠a(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購(gòu)驗(yàn)證過(guò)程相對(duì) 復(fù)雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所有隱蔽工程的驗(yàn)收、中間的工程檢驗(yàn)和竣工驗(yàn)收等都是對(duì)采 購(gòu)產(chǎn)品質(zhì)量的確認(rèn)和驗(yàn)證行為，與一般普通產(chǎn)品的進(jìn)貨檢驗(yàn)和采購(gòu)驗(yàn)證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)將其所從事的施工過(guò)程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和投資控制歸入采購(gòu)控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對(duì)監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購(gòu) 開發(fā)商聘請(qǐng)監(jiān)理公司來(lái)履行對(duì)房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢(shì)。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務(wù)。 監(jiān)理委托合同也屬于采購(gòu)的范疇。施工承包合同采購(gòu)的是包括承包方服務(wù)在內(nèi)的實(shí)物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購(gòu)的是一種由監(jiān)理方提供的服務(wù)。因此，應(yīng)通過(guò)委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 采購(gòu)及采購(gòu)驗(yàn)證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過(guò)程。同樣，施工合同中規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的對(duì) 房產(chǎn)品的采購(gòu)驗(yàn)證責(zé)任，絕大部分也可以通過(guò)委托合同由監(jiān)理方承擔(dān)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標(biāo) 認(rèn)證中應(yīng)該謹(jǐn)慎而正確地處理好對(duì)監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購(gòu)控制。 提高開發(fā)經(jīng)營(yíng)的服務(wù)質(zhì)量 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營(yíng)企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營(yíng) 服務(wù)的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過(guò)一系列合同間接完成工作 過(guò)程，如地質(zhì)勘測(cè)委托、工程設(shè)計(jì)委托、形象策劃委托、市場(chǎng)調(diào)查委托、動(dòng)遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過(guò)程都將越來(lái)越多地通過(guò)委托專業(yè) 機(jī)構(gòu)來(lái)完成。房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)越來(lái)越側(cè)重于對(duì)合同的管理，通過(guò)對(duì)企業(yè)履行合同過(guò)程的質(zhì)量的 控制，達(dá)到間接控制實(shí)物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務(wù)。