ISO14000環(huán)境管理體系標準是由ISO/TC207（國際環(huán)境管理技術委員會）負責制定的一個國際通行的環(huán)境管理體系標準。它包括環(huán)境管理體系、環(huán)境審核、環(huán)境標志、生命周期分析等國際環(huán)境管理領域內(nèi)的許多焦點問題。其目的是指導各類組織（企業(yè)、公司）取得正確的環(huán)境行為。但不包括制定污染物試驗方法標準、污染物及污水極限值標準及產(chǎn)品標準等。該標準不僅適用于制造業(yè)和加工業(yè)，而且適用于建筑、運輸、廢棄物管理、維修及咨詢等服務業(yè)。該標準共預留100個標準號，共分7個系列，其編號為ISO14000-14100。 ISO9000質量體系認證標準與ISO14000環(huán)境管理體系標準對組織（公司、企業(yè)）的許多要求是通用的，兩套標準可以結合在一起使用。世界各國的許多企業(yè)或公司都通過了ISO9000族系列標準的認證，這些企業(yè)或公司可以把在通過ISO9000體系認證時所獲得的經(jīng)驗運用到環(huán)境管理認證中去。新版的ISO9000族標準更加體現(xiàn)了兩套標準結合使用的原則，使ISO9000族標準與ISO14000系列標準聯(lián)系更為緊密了。 ISO14000的特點 ISO14000系列標準是為促進全球環(huán)境質量的改善而制定的。它是通過一套環(huán)境管理的框架文件來加強組織（公司、企業(yè)）的環(huán)境意識、管理能力和保障措施，從而達到改善環(huán)境質量的目的。它目前是組織（公司、企業(yè)）自愿采用的標準，是組織（公司、企業(yè)）的自覺行為。在我國是采取第三方獨立認證來驗證組織（公司、企業(yè)）所生產(chǎn)的產(chǎn)品是否符合要求。 ISO14000的目標 ISO14000的目標是通過建立符合各國的環(huán)境保護法律、法規(guī)要求的國際標準，在全球范圍內(nèi)推廣ISO14000系列標準，達到改善全球環(huán)境質量，促進世界貿(mào)易，貿(mào)易壁壘的終目標。 什么是生命周期思想 生命周期思想貫穿著ISO14000系列標準的主題。它要求組織（公司、企業(yè)）對產(chǎn)品設計、生產(chǎn)、使用、報廢和回收全過程中影響環(huán)境的因素加以控制。ISO14000基于"環(huán)境方針"應體現(xiàn)生命周期思想的思路。TC207專門成立了生命周期評估技術委員會，用以評價產(chǎn)品在每個生產(chǎn)階段對環(huán)境影響的大小，使組織（公司、企業(yè)）能夠加以分析改進。 ISO14000產(chǎn)生的背景 80年代起，美國和歐洲的一些企業(yè)為提高公眾形象，減少污染，率先建立起自己的環(huán)境管理方式，這就是環(huán)境管理體系的雛形。1992年在巴西的里約熱內(nèi)盧召開的"環(huán)境與發(fā)展"大會，183個 和70多個國際組織出席了大會。會議通過了"21世紀議程"等文件，標志著在全球建立清潔生產(chǎn)，減少污染，謀求可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境管理體系開始，也是ISO14000環(huán)境管理標準得到廣泛推廣的基礎。 ISO14000與EMAS的關系 1995年4月歐共體開始實施EMAS（歐洲環(huán)境管理和審核體系），它較ISO14000系列標準要早。ISO14000系列標準出臺后，歐洲標準化委員會在修訂標準的過程中盡量與ISO14000保持一致，終實現(xiàn)了將ISO標準采納為歐洲標準的目的。1996年9月，歐洲標準化委員會通過了將14001轉化為歐洲標準的決議，并同時轉化了ISO14010、ISO14011和ISO14012幾個環(huán)境審核標準。雖然，ISO標準與EMAS之間還存在差異，但終將得到相互認可。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的組織者和承擔者，擔負著開發(fā)過程的組織、指揮、協(xié)調 與控制的職能。房地產(chǎn)開發(fā)是指取得土地使用權并在其上改造、生產(chǎn)和建設的過程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營是指在開發(fā)的全過程中運籌資金、開辟市場、 組織指揮生產(chǎn)、進行銷售和服務的經(jīng)濟活動。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務特點看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務的經(jīng)營者，而不是實物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應處理好企業(yè)與外部的關系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調這種關系。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對外經(jīng)營活動是通過內(nèi)部管理來實現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營活動所進行的計劃、指揮、 協(xié)調、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質量管理和質量保證標準所指的對象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的貫標認證應側重于經(jīng)營質量和服務質量，而非針對實物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質量。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動過程 ISO9000認證的重點是房產(chǎn)品質量，也是企業(yè)管理和貫標認證的終目標。從表面看，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場進行質量監(jiān)督，對施工組織設計和施工工 藝工序進行的確認和改進，對直接影響房產(chǎn)品實體質量的人、機、料、法、環(huán)五大因素進行的監(jiān)督管 理，對產(chǎn)品的過程質量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對終產(chǎn)品進行的多道驗收（竣 工驗收、交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了實物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對自己經(jīng)營的 房產(chǎn)品實體質量進行了直接調控。其實，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場查出了質量批漏，改進了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實物質量，也不意味著這種現(xiàn)場監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實物質量的形成過程也不會成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過程或與分承包方的共同生產(chǎn)過程。 不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業(yè)的內(nèi)部過程 和活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過合同的形式實現(xiàn)：通過采購合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實物質量的形成過程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部過程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標認證的重點，其重點是內(nèi)部行為和活動過程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購的范疇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進行隱蔽工程質量 驗收檢查的權利，也賦予了發(fā)包方有隨時檢查分承包方作業(yè)質量和進度的權利。同時，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務。所以，合同的執(zhí) 行過程對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是一種采購過程。 ISO 9000族標準規(guī)定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購驗證過程相對 復雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采 購產(chǎn)品質量的確認和驗證行為，與一般普通產(chǎn)品的進貨檢驗和采購驗證的性質相同。 房地產(chǎn)ISO9000認證應將其所從事的施工過程質量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對監(jiān)理方所提供服務的采購 開發(fā)商聘請監(jiān)理公司來履行對房屋質量的控制是一種趨勢。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務。 監(jiān)理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務在內(nèi)的實物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購的是一種由監(jiān)理方提供的服務。因此，應通過委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 采購及采購驗證工作轉化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的對 房產(chǎn)品的采購驗證責任，絕大部分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標 認證中應該謹慎而正確地處理好對監(jiān)理方所提供服務的采購控制。 提高開發(fā)經(jīng)營的服務質量 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營 服務的根本性質。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質勘測委托、工程設計委托、形象策劃委托、市場調查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè) 機構來完成。房地產(chǎn)ISO9000認證應越來越側重于對合同的管理，通過對企業(yè)履行合同過程的質量的 控制，達到間接控制實物產(chǎn)品質量的終目的，更好地為顧客服務。